[종부세]상속주택 때문에 종부세 폭탄? 1세대 1주택 특례, 놓치지 마세요!

안녕하세요. 부동산 세금 전문가 '택스플로우'입니다.

종합부동산세에서는 주택수에 따른 차등 과세방식을 두고 있어서 주택 수를 줄이는게 세금에 크게 영향을 미치는 경우가 있습니다.

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특히, 상속주택과 일반주택을 동시에 보유하고 있는 경우에는, 1세대1주택 판정시 상속주택을 주택수에서 제외하는 특례를 두고 있어 1주택자 혜택(기본공제 확대, 높은 공제율, 세액공제 등)을 그대로 적용받을 수 있습니다.

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이번 글에서는 상속주택 특례 적용시 효과와 요건 및 신청 방법에 대해 알아보겠습니다.

상속주택 특례를 알기 위해서는, 우선 주택수 산정하는 시점에 대한 이해가 필요합니다.

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재의 주택 보유 현황을 기준으로 판단합니다.

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종부세 계산 방식은 이전 포스팅을 참고하시기 바랍니다

☞https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=tax_flow&logNo=224050921593&categoryNo=18&parentCategoryNo=0&viewDate=&currentPage=2&postListTopCurrentPage=&from=postList&userTopListOpen=true&userTopListCount=5&userTopListManageOpen=false&userTopListCurrentPage=2

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즉, 매년 6월 1일 현재 몇 채의 주택을 보유하고 있는지에 따라 1세대 1주택자 인지를 판단합니다.

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1세대 1주택자에 대한 효과는 다음과 같습니다.

보시는 것처럼 상속특례를 통해 1세대 1주택 과세방식을 받게 된다면, 높은 기본 공제(12억) 및 세액공제를 적용 받을 수 있습니다.

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따라서 상속주택으로 인해 1주택자 지위를 잃지 않는 것이 절세의 핵심입니다.

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(주의: 상속주택 특례는 과세대상에서 해당 주택 자체를 제외하는 제도가 아니라, 1세대 1주택 여부를 판단할 때 주택 수 산정에서만 제외하는 제도입니다.)

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종부세법 시행령에 따르면, 상속으로 취득한 주택이 아래 요건 중 하나를 충족하면 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 계산에서 제외됩니다.

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① 기간 요건 (상속개시일로부터 5년 이내)

상속으로 취득한 날이 속하는 연도의 과세기준일(6월 1일)로부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.

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Tip: 상속개시일이 2021년 7월 1일이라면, 5년이 되는 해는 2026년입니다. 2026년 6월 1일 기준으로 5년이 지나지 않았으므로 2026년도 종부세까지 특례가 적용될 수 있습니다. (상속개시일을 기준으로 5년이 경과했는지를 각 과세연도의 6월 1일 현재 시점에서 판단합니다.))

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② 지분/가액 요건 (5년이 지난 후에도 적용 가능)

상속개시일로부터 5년이 지났더라도, 아래 두 가지 요건 중 하나만 충족하면 주택 수에서 계속 제외됩니다.

정리하면, 상속주택이 5년 이내이거나, 5년이 지났더라도 상속 지분이 크지 않거나(40% 이하) 공시가격이 낮다면(수도권 6억 이하) 종부세상 1주택자로 인정받을 수 있습니다.

상속주택 특례는 요건을 충족한다고 해서 자동으로 적용되는 제도가 아닙니다. 국세청은 납세자가 상속주택 특례를 적용받고자 할 경우, 정해진 기간 내에 종합부동산세 상속주택 합산배제(주택 수 산정 제외) 신고를 하도록 안내하고 있습니다.

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• 신고 기간: 9월 16일 ~ 9월 30일 (매년 국세청 고시 확인 필요)

• 신청 방법: 홈택스 또는 관할 세무서에 「종합부동산세 합산배제 신고서」 (상속주택) 제출

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이 절차를 놓치면, 요건을 충족하더라도 국세청 시스템상 다주택자로 간주되어 기본공제 축소 및 세액공제 미적용으로 세부담이 커질 수 있습니다.

(신고 누락으로 인해 과세가 이루어진 경우에는, 사안에 따라 경정청구를 통한 정정이 가능한지도 검토해볼 수 있습니다.)

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오늘은 종부세 상속주택 특례에 대한 내용을 살펴봤습니다. 이외에도 종부세법에는 여러 특례 규정들이 더 있습니다.

☞ 임대주택 합산배제

☞ 지방저가주택 특례

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다주택자의 경우에는 적용 가능한 특례가 있는지 미리 점검해보는 것이 중요합니다.

[참고] 개별 납세자의 사실관계(세대 구성, 지분 구조, 공시가격 등)에 따라 세법 적용 결과가 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 최종 판단하시기 바랍니다.