부동산세금(상속,증여,양도)
[종부세]2025 종합부동산세 전망
안녕하세요 역삼 세무사 택스플로우입니다:)
최근 정부와 정치권의 '보유세' 강화 여부가 많은 관심을 받고 있습니다. 보유세란 주택 등 부동산을 보유하면서 납부하는 세금으로 재산세와 종합부동산세가 있습니다.
특히 이중에서도 주택분 종합부동산세(이하 '종부세')가 어떻게 될 것인지 지켜보는 분들이 많으시리라 생각합니다.
오늘은 종합부동산세에 영향을 미치는 핵심 요인을 분석해보고, 현재 어떤 부분이 화두가 되고 있는지 진단해보겠습니다.
'주택'분 종합부동산세
종부세는 고가의 부동산(주택, 토지)을 보유한 사람에게 부과하는 세금입니다. 오늘은 '주택'분 종합부동산세에 대해서만 다루겠습니다. (아파트, 연립주택, 단독주택, 다세대 주택, 다가구주택 포함)
▶ 종합부동산세 납세자(개인_주택기준)
1) 다주택자: 모든 주택 공시가격 합산 9억원 초과자
2) 1세대 1주택자: 공시가격 12억원 초과자
▶ 과세 기준일 및 납부기한
매년 6월 1일(재산세와 동일, 5월 31일까지 양도(잔금 등기)하는 경우 당해연도 납세의무 지지 않습니다)
▶ 납부기한
매년 12월 1일~ 12월 15일
▶ 이중과세 조정
납세자 입장에서는 7월, 9월에 주택 재산세를 내고 12월에 종부세까지 내야하니 이중과세로 느끼기 쉽습니다.
이를 조정하기 위해 현행 세법은, 종부세액을 계산할 때 이미 부과된 재산세액 중 종부세 과세표준에 해당하는 만큼 공제를 해줍니다.(산식은 복잡하여 생략) 따라서 법리적으로 완전한 이중과세는 아니지만, 납세자의 체감 부담이 큰 것은 사실입니다.
▶ 종부세 세액계산법
납부할세액:
(주택분 공시가액 합계액 - 공제금액1) * 공정시장가액비율(25년기준 60%) * 세율2 - 공제할재산세액 - 세액공제3
(세부담상한 직전연도 150%)
공제금액1
1세대1주택자:12억원
다주택자:9억원
(참고) 부부 공동명의 1주택자는 각자 9억씩 총 18억 공제 vs 1세대 1주택자로 12억공제 + 고령/장기보유 공제 중 유리한 방식을 선택 가능합니다.
세율2
출처: 국세청_종합부동산세 세율
세액공제3(1세대 1주택자 한정, 합산 최대 80%한도)
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구분 |
연령 및 보유기간 |
공제율 |
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고령자공제 |
만 60세 이상 ~ 65세 미만 만 65세 이상 ~ 70세 미만 만 70세 이상 |
20% 30% 40% |
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장기보유자공제 |
5년 이상 ~ 10년 미만 10년 이상 ~ 15년 미만 15년 이상 |
20% 40% 50% |
현시점 종부세 이슈사항
종부세 계산구조를 보면 앞으로 이슈가 될 부분이 드러납니다.
[(공시가액 합계) - (기본공제 9억/12억)] × (공정시장가액비율)] × 세율 - 공제할 재산세액 - 세액공제
이 구조에서 세액에 직접 영향을 미치는 두가지 변수 '공시가액(공시가격)'과 '공정시장가액비율' 입니다.
1. 공시가격 현실화
현재 공시가격은 현실의 시세를 100% 반영하지 못하고 있습니다. 만약 정부가 이 공시가격을 시가에 가깝게 올리도록 추진한다면, 세금 계산 기준금액이 커져 종부세 부담이 커지게 됩니다.
2. 공정시장가액비율 조정
공정시장가액비율은 정부가 시장 상황 등을 고려하여 매년 정하는 비율입니다.
과거 정부들의 공정시장가액 비율은 다음과 같습니다.
문재인정부: 19년 85% 20년 90% 21년 95%
윤석열정부: 22년 ~ 24년 60%
최근 보유세 강화 논의로, 25년까지는 60%이지만, 앞으로 이 비율을 60%에서 다시 80~90% 수준으로 올릴지가 논의중입니다.
(시행령으로 언제든 조정될 수 있습니다.)
합법적으로 종부세를 낮추는 전략
현시점에 종부세를 낮출 방법은 없을까요? 여러가지 방법 중 2가지를 소개합니다.
1.'인별과세' 활용
종부세가 '세대 합산'이 아닌 '인별 과세' 라는 점을 주택 취득 및 처분의 고려대상으로 삼으실 수 있겠습니다.
예를들어, 1명이 2주택(각, 10억)으로 20억으로 과세되는 것보다, 부부가 1주택씩(각 10억) 나눠 가지면 각자 9억 공제를 받아 과세표준이 크게 줄어듭니다.(다만 1세대1주택 세액공제는 여전히 적용 불가)
다만, 증여를 고려하신다면 매우 조심하셔야 합니다.
주택을 가족에게 증여할 경우, 추가적인 증여세 부담 및 취득세(조정지역 3억원이상 12%, 3.5%) 로 인해 배보다 배꼽이 더 커질 수 있기 때문입니다. 사전에 세금을 비교판단 하고 결정하셔야 합니다.
2. 합산배제 임대주택 등록
일정한 요건을 갖춘 임대주택은 합산 배제 임대주택으로 종부세 과세대상에서 제외 됩니다. 다만 이 역시 관리가 중요합니다!
의무 임대기간이나 임대료 증액 제한을 중도에 어기는 등 요건을 위반하면, 그동안 감면 받았던 종부세액 전액과 이자 상당액이 가산세로 추징될 수 있습니다.
9월에 임대주택에 대하여 합산배제 등 감경 요인이 있는데도 신고하지 않아 12월에 고지서를 받더라도 자진 신고(고지세액 취소)를 통해 세부담을 낮출 수 있습니다.
재산 취득 혹은 처분계획이 있으시면 미리 전문가의 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.
세금상담은 언제나 환영합니다 문의전화: 02-2051-0101