부동산세금(상속,증여,양도)
종부세 폭탄 피하는 법: 지방 저가주택 1주택 특례 총정리 (합산배제, 부부 공동 명의 주의점)
안녕하세요, 택스플로우입니다.
오늘은 종합부동산세(이하 '종부세')에 있는 '지방 저가주택 1주택 특례'를 완벽하게 정리해 보겠습니다.
특히,
지방저가주택 1주택 특례의 내용
합산배제주택과의 차이
부부 공동명의일때의 주의점
이 세가지 소주제를 기준으로 정리해보겠습니다.
아래 내용은 2025년 11월 현재 시행되는 법을 바탕으로 정리했습니다.
지방 저가주택 1주택 특례 이란?
'지방에 있는 공시가격 4억 이하 주택을 하나 더 가지고 있어도, 일정 요건을 충족하면 종부세에서는 여전히 1세대 1주택으로 봐주는 제도'입니다.
이 특례를 적용받으면 1세대 1주택자들과 마찬가지로. 기본공제 12억 원과 고령·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있게 되어 세 부담이 크게 줄어듭니다.
종부세 기본 구조는 이전 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.
☞ https://blog.naver.com/tax_flow/224050921593?trackingCode=blog_bloghome_searchlist
기본 요건 (2025년 기준)
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구분 |
핵심 요건 (2025년 기준) |
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주택 구성 |
1세대를 기준으로 ① 일반 1주택 + ② 특례주택(지방 저가주택 등) 1채만 보유 |
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지방 저가주택 요건 |
공시가격 4억 원 이하 (과세 기준일 6월 1일 현재) |
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위치 요건 (지방이란?) |
1. 수도권 밖: 광역시·세종시의 읍·면 지역 또는 광역시·세종시가 아닌 모든 시·군 지역 (예: 강원도, 충청도, 경상도 등 시 지역 포함) 2. 수도권: 경기 가평·연천군, 인천 강화·옹진군 |
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신청 |
매년 9.16.~9.30. 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서 제출 |
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신청 기한 |
9월 미신청 한 경우, 12월 종부세 신고기간(12.1.~12.15.)에 자진신고로 반영 가능합니다. |
지방 저가주택 특례는 합산배제주택과 어떤 차이가 있죠?
지방 저가주택 특례와 합산배제는 목적과 효과가 완전히 다릅니다.
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구분 |
지방 저가주택 1주택 특례 |
합산배제 (임대주택, 사원용 주택 등) |
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목적 |
주택 수만 조정해서 1세대 1주택으로 인정 |
아예 과세표준에서 빼버리는 제도 |
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대상 주택 |
지방 저가주택, 상속주택, 일시적 2주택 등 |
장기임대주택, 사원용 주택, 주택신축용 토지 등 |
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과세표준 포함 여부 |
포함됨 (1주택 + 특례주택 공시가격 합산 후 12억 공제) |
제외됨 (해당 주택 공시가격 자체를 빼고 계산) |
즉,
지방 저가주택 특례 = 실제로는 2주택이지만, 1주택자들과 마찬가지로 12억 공제 + 세액공제 적용 가능. 지방저가주택이 과세표준에서 빠지지 않음.
합산배제 = 과세표준에서 통째로 빼주는 제도로 해당 주택은 주택수에서도 빼주며, 종부세 부담 자체가 없음
따라서 지방 저가주택은 합산배제 주택처럼 공시가격 자체가 통째로 과세표준에서 빠지지 않고, 다른 주택과 합산되어 계산된다는 점을 명확히 이해해야 합니다.
부부 공동명의일 때 주의할 점
특히, 이 특례는 부부공동 명의인 상황에서는 소유권 비율에 따라 특례 적용이 가능할 수도, 불가능할 수도 있습니다.
(1) 남편 1주택 + 아내 지방 저가주택 = 특례 불가
국세청 사전답변에 따르면, 1주택과 특례주택을 세대원별로 나누어 보유하면 1세대 1주택 특례(12억 공제) 적용이 불가합니다.
특례 불가 예시:
남편: 서울 아파트 1채 (1주택)
아내: 지방 저가주택 1채 (특례주택 요건 충족)
결론: 세대 전체로는 2주택이지만, 세대 내 1인이 "1주택 + 특례주택"을 함께 보유한 구조가 아니므로 특례 적용이 안 됩니다.
즉, 지방 저가주택 특례를 받으려면 세대원 중 1명이 1주택 + 지방 저가주택을 동시에 보유해야만 합니다.
(2) 부부가 각각 지분을 나눠 가진 경우
두 주택 모두 공동명의인 경우, '어느 한 쪽에게 무게 중심을 두는 구조'로 지분을 설계해야 특례가 가능합니다.
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구분 |
특례 가능 예 |
특례 불가능 예 |
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1주택 (서울 아파트) |
남편 100% |
남편 70%, 아내 30% |
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지방 저가주택 |
부부 50:50 |
남편 30%, 아내 70% |
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결론 |
두 주택 모두에서 지분이 더 큰 사람(남편)을 납세의무자로 정해 특례 적용 가능 |
한 사람이 두 주택 모두에서 지분이 더 크지 않으므로 특례 적용 불가 |
출처: 국세청 홈페이지
지방 저가 주택 특례 사례
[상황]
A 주택 (거주주택): 공시가격 13억 원 (서울 아파트, 15년 보유, 70세 이상)
B 주택 (지방 저가주택): 공시가격 3억 원 (특례 요건 충족)
합계 공시가격: 16억 원
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구분 |
① 특례 미신청 |
② 지방 저가주택 특례 신청 |
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기본공제 |
개인별 9억 원 공제 |
1세대 1주택 기준 12억 원 공제 |
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과세표준 |
(16억 원 - 9억 원) × 60% = 4.2억원 |
(16억 원 - 12억 원) × 60% = 2.4 억원 |
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세액공제 |
적용 안 됨 |
최대 80% (고령 40% + 장기보유 50%) 적용 가능 |
결과: 특례를 신청하면 과세표준 자체가 크게 줄고, 추가로 세액공제까지 받게 되어 실질적인 종부세 부담은 크게 달라집니다.
이상으로, 오늘은 지방저가주택 특례에 대하여 살펴보았습니다.
납세자의 개별 상황에 따라 세액은 변동될 수 있습니다. 정확한 세액계산과 관련된 부분은 전문가와 상담하시어 진행하시는 것을 추천드립니다.