[종부세]종부세 절세 꿀팁! 임대주택 합산배제

택스플로우입니다:)

지난 글에서 주택 임대 사업자의 세제 혜택 중하나로 양도세 거주주택 비과세를 소개해 드렸는데요. 오늘은 다가올 12월의 종합부동산세와 관련하여 임대사업자가 놓치지 말아야 할 임대주택 합산배제에 대해서 알아보겠습니다.

우선, 종부세 계산 방식이 궁금하시면, 예전글 링크를 참고하시기 바랍니다 ☞ 종합부동산세 계산 방식

'합산배제'는 종부세 과세표준 계산에서 해당 임대주택을 ‘완전히 제외’하는 제도입니다. 과세표준 및 주택수에서 완전히 빼 줍니다.

예를 들어 A, B, C 주택 3채를 가졌는데, 이 중 C 주택이 '합산배제 요건을 갖춘 임대주택'이라면, 국세청은 나를 3주택자가 아닌 2주택자(A, B 주택 보유)로 보고 종부세를 계산합니다. C 주택은 아예 '없는 집' 취급을 하는 것이죠.

주택 수가 줄어들면 기본공제(9억)를 넘지 않게 되어 종부세를 아예 안 낼 수도 있고, 대상이 되더라도 세율이 낮은 구간이 적용되어 세금이 확 줄어들게 됩니다

임대주택 합산배제 요건은 언제 임대 등록을 했는지에 따라 요건에 차이가 있지만 다음과 같습니다.

​

1. 사업자 등록: 시·군·구청(임대사업자등록), 세무서(사업자등록) 두 곳에 모두 등록해야 합니다.

2. 임대료 5% 상한 준수: 임대차 계약 갱신 시, 종전 임대료의 5%를 초과하여 인상하면 안 됩니다.

3. 취득시기 및 등록에 따른 요건

​

case1: 2020년 7월 11일 이후 등록한 경우

2020년 7.10 대책으로 '아파트'는 이제 신규 임대 등록이 불가능합니다. (단기임대, 8년 장기임대 모두 폐지)

• 대상 주택: 비(非)아파트 (다세대, 빌라, 주거용 오피스텔 등)만 가능합니다.

• 등록 종류: 장기일반민간임대(10년)로 등록해야 합니다.

• 가액 요건: 임대 개시일(또는 등록일) 당시 기준시가 6억 원 이하 (수도권 외 3억 원 이하)여야 합니다.

• 임대 기간: 10년 의무 임대 기간을 반드시 채워야 합니다.

​

(※2021.3.16부터 5층 이상 도시형생활주택은 아파트에서 제외되어 등록 및 합산배제가 허용됩니다)

​

​

case2: 2020년 7월 10일 이전 등록한 경우

이때 등록하신경우 아파트는 '폐지된 제도'라도 유지는 됩니다. (자진/자동 말소하지 않고 유지 시)

• 아파트도 가능: 2020.7.10 이전에 등록한 8년 장기임대 '아파트'는 합산배제 혜택이 유지됩니다.

• 가액 요건: 등록 당시의 요건(수도권 6억, 수도권 외 3억 이하)을 충족해야 합니다.

합산배제 요건을 갖췄다면, 매년 9월에 신고해야 합니다. (최초 신고 후 소유권·면적 등 변동이 없으면 다음 해부터는 재신고 불필요)

• 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일

(※합산배제 요건을 갖추었는데 9월에 신고를 깜박했다면, 12월에 신고 납부를 통해 고지세액을 취소할 수 있습니다.)

의무 기간(10년, 8년 등)중에 중도 매각시에는 다음과 같은 패널티가 있습니다.

​

1. 관할 시·군·구청에서 최대 3,000만 원의 과태료를 부과하게 됩니다.

2. 또한 그동안 합산배제로 감면받았던 종부세 전액 + 이자까지 모두 추징당합니다.

▶ 의무 기간이 종료 되면 임대사업자의 지위는 자동 말소됩니다.

​

• 말소일이 6월 1일 이전이라면 그 해부터, 6월 1일 이후라면 다음 해부터 다시 종부세 합산 대상이 됩니다.

• 계속 합산배제를 적용받으시려면, 다시 요건을 갖춰 기한 내에 임대 주택을 등록하셔야 합니다! 다만 아파트는 등록 불가합니다.

​

▶ 기존에 합산배제를 받고 있던 주택이 등록 말소되었거나 5% 상한 위반 등 요건 미충족시에는 9월에 ‘합산배제 제외(변동)신고를 해야 합니다. (가산세, 추징리스크)

이상으로 임대주택 합산배제에 대해서 알아보았습니다. 자산 취득 및 처분 등 계획을 고려하신다면, 위 글은 참고만 하시되, 주택보유현황 및 임대주택의 등록시기 등에 따라 요건은 달라질 수 있으므로 전문가의 상담을 받아서 진행하시기 바랍니다.