[양도세] 등록임대아파트 중과 배제, 2027년 말 양도분까지로 확정

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안녕하세요. 세무회계 택스플로우입니다.

지난 8월 세제개편안 글에서 다주택자 양도소득세가 어떻게 바뀌는지 정리해 드렸습니다.

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지난 글 보기

☞ [양도세] 2026년 세제개편안_다주택자 양도소득세

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그중 등록임대아파트 관련 내용이 9월 30일 시행령이 공포되면서 확정되었고, 10월 1일부터 시행되고 있습니다. 예전에 임대사업자로 등록해 둔 아파트가 있다면 매도 시점을 다시 따져보셔야 합니다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 중과세율이 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

하지만 임대주택을 세무서 및 구청에 등록한, 등록임대주택인 경우, 의무임대기간과 임대료 증액 제한 등 요건을 지켰다면 이 중과 대상에서 빠졌습니다.

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특히, 지금까지는 요건을 채운 뒤 등록이 말소되더라도 언제 팔든 중과 배제를 받을 수 있었습니다. 하지만 이번 개정으로 '조정대상지역 매입임대 아파트'에는 이 혜택의 기한이 생기게 되었습니다.

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※ 임대주택 중과배제 요건 관련 글

대상은 아래 세 가지에 모두 해당하는 주택입니다.

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1.조정대상지역에 있을 것

2.매입임대(장기일반·단기)로 등록했을 것

3.아파트일 것

※ 비아파트와 건설임대주택 등은 이번 양도기한 제한의 대상이 아니며, 기존 중과 배제 요건에 따라 판단합니다.

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28년 이후에 양도한 경우에도 다음에 해당하신다면 중과 배제를 받으실 수 있습니다.

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① 의무임대기간이 남아 있는 경우

아직 의무임대기간이 남아 있는 관계로 양도시기가 늦춰지는걸 감안하여, 등록 말소일로부터 1년간 특례가 유지됩니다. 다만, 27년 1월 1일 이후에 의무임대기간이 도래하는 경우에 한합니다.

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② 조정대상지역으로 새로 지정된 경우

2026년 12월 31일 현재 조정대상지역이 아닌 곳이 2027년 1월 1일 이후 새로 지정되면, 그 지역의 주택은 지정 공고일부터 1년까지 특례가 유지됩니다. 지금 이미 조정대상지역인 곳은 해당하지 않습니다.

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③ 재건축·재개발이 진행 중인 경우

중과 배제 기한이 끝나기 전에 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가 등 법령에서 정한 요건을 갖췄다면 이전고시일부터 1년까지 특례가 유지됩니다.

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실제 기한은 2027년 12월 31일과 해당하는 예외기한 중 가장 늦은 날입니다.

2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 아파트 장기일반 매입임대와 단기임대 유형이 폐지됐습니다. 폐지 전에 이미 등록한 아파트들도 의무임대기간이 끝나는 대로 현재에도 순차적으로 자동 말소되고 있습니다.

특히 이런 말소된 지 오래된 아파트를 보유하고 계신 경우에, 그 당시 법에 따라서, 세무대리인으로부터 기한없이 중과세율 배제를 받을 수 있다고 전해 들으셨겠지만 이제는 법 개정으로 기한이 지나면 다시 중과세율을 적용이 될 수 있으니 반드시 확인해보시기 바랍니다.

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임대주택을 보유한 상태에서 본인이 사는 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받는 거주주택 특례는 바뀌지 않았습니다. 입법예고 의견이 반영되어, 매입임대 아파트가 말소된 경우에도 종전처럼 말소일부터 5년 안에 거주주택 양도시 특례를 받을 수 있습니다.

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거주주택 비과세와 관련된 내용은 [양도세]임대주택자 세금 혜택(양도세_거주주택비과세) 를 참고하실 수 있습니다.

중과 배제 기한이 생겼다고 해서 무조건 2027년 안에 팔아야 하는 것은 아닙니다. 다주택을 보유하고 계신 경우라면, 양도할 물건의 양도시기에 따라 유불리가 달라질 수 있습니다. 비조정대상지역 주택 정리 혹은 증여 등 여러가지 경우의 수를 고려해 보는것도 좋습니다.

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다만, 중과 배제를 받고 팔 계획이라면 2027년 12월 31일이 중요한 기한이 될 예정이니, 반드시 처분계획을 세우시면서 미리 알아보시는 것을 추천드립니다.

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