부동산세금(상속,증여,양도)
[양도세]2026년 세제개편안_다주택자 양도소득세
안녕하세요 택스플로우 류형준 세무사입니다.
지난 글에서는 1세대 1주택자에 대한 양도세에 대해 살펴보았는데요, 사실상 비거주에 대한 패널티가 강화되고, 거주를 장려하는 방향으로 정책이 짜여진 것을 쉽게 확인할 수 있었습니다. 1주택자에 대한 글은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
[양도세]2026년 세제개편안_1세대 1주택 양도소득세
오늘은 다주택자 관점에서 양도소득세가 어떻게 변화할지에 대하여 살펴보겠습니다.
특히 이번 개편안은, 1주택자에 대한 이슈가 크다보니 다주택자에 대한 내용은 좀 묻힌것 같다는 생각은 듭니다.
다주택자의 장기보유특별공제 개편, 양도세 중과 한시 완화, 그리고 일시적 2주택 처분기한 단축을 정리해 보겠습니다.
시작 전에 한 가지 알아두셔야 할 사실은, 아래 내용은 8월 3일 재정경제부가 발표한 정부안입니다. 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이며, 국회 심의 과정에서 공제율과 시행시기가 달라질 수 있습니다.
다주택자의 장기보유특별공제 및 중과세율
먼저, 다주택자의 장기보유특별공제 부분입니다.
다주택자라고 해서 장기보유특별공제를 전혀 받지 못하는 것은 아닙니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 중과세율이 적용되면서 장기보유특별공제가 배제됩니다. 반면 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과 대상이 아니어서, 보유기간에 따라 연 2%씩 최대 30%(15년 이상)까지 공제를 받아왔습니다.
1세대 1주택의 80%에 비하면 낮은 수준이지만, 양도차익이 크다면 결코 작은 금액이 아닙니다. 그런데 이제는, 다주택자 역시 마찬가지로 거주하지 않는다면 장기보유특별공제를 받기 어려워 졌습니다.
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구분 |
2027년 |
2028년 |
2029년 이후 |
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1세대 1주택자 |
거주 연 4% + 보유 연 4% (최대 80%) |
거주 연 6% + 보유 연 2% (최대 80%) |
거주 연 8% (최대 80%) |
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다주택자 (비조정대상지역) |
보유 연 2% (최대 30%) |
보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2% (최대 30%) |
거주 연 2% (최대 30%) |
2027년까지는 현행 제도가 그대로 유지됩니다.
한편, 2028년에는 보유공제율이 연 2%에서 연 1%로 절반이 되고, 대신 2년 이상 거주한 주택에 연 2%(최대 30%)의 거주공제가 새로 생깁니다. 두 공제율 중 높은 쪽을 적용하는 방식입니다.
2029년부터는 보유공제가 폐지되고 거주에 대해서만 종전처럼 연 2% 공제율을 적용받습니다. 실제로 거주하지 않은 주택은 아무리 오래 보유했더라도 공제를 받을 수 가 없어졌습니다.
기존에 오래 보유했던기간은 어떻게 적용될까요? 양도세의 경우 양도당시의 세법에 따라 과세되는 것이 원칙입니다. 따라서, 기존에 15년을 보유해서 30%의 장기보유 공제를 기대하고 계시더라도 어느 시점에 양도하느냐에 따라 세부담 차이가 크게 발생할 것으로 보입니다.
예시로, 비조정대상지역 주택을 15년 보유했고 거주한 적은 없으며, 양도차익이 3억원인 경우를 가정해보겠습니다.
▶ 장기보유특별공제
27년 양도 : 30% 적용, 9,000만 원 공제
28년 양도 : 보유 15% 적용, 4,500만 원 공제
29년 양도 : 공제 없음
같은 주택인데 양도 시기에 따라 공제액이 9,000만 원에서 0원까지 차이납니다.
▶ 세금차이는요? 아래는 대략적인 세액이므로 참고해주시기 바랍니다.
27년 양도
과세표준: 3억 - 9천만원 = 약 2.1억
양도세 = 약 6584만원(지방세포함)
28년 양도
과세표준: 3억 - 4500만원 = 약 2.55억
양도세 = 약 8465만원(지방세포함)
29년 양도
과세표준: 3억 - 0 = 3억
양도세 = 약 1억 3백만원(지방세포함)
▶ 다만 조정대상지역 다주택자 양도라면 어떨까요?
조정 다주택 양도에 대해서는 장기보유특별공제를 현행과 마찬가지로 여전히 적용받을 수 없습니다.
중과세율은 2027~2028년 한시적으로 낮아집니다
공제는 줄어드는 대신, 세율 쪽에는 퇴로를 살짝 열어둔것으로 보이는데요,,
여전히 장기보유효과가 배제되다보니 완화된 27~28년에도 차익의 40~50% 수준이 세금으로 나가게 됩니다.
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중과세율 |
현행 |
2027년 |
2028년 |
2029년 이후 |
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2주택자 |
+20%p |
+5%p |
+10%p |
+20%p |
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3주택 이상 |
+30%p |
+10%p |
+15%p |
+30%p |
위의 동일한 예로 세금 효과를 계산해보면 다음과 같습니다.
1) 조정지역 2주택자 양도
27년 양도
과세표준 = 3억원 - 0 = 3억원
양도세 = 약 1억 3백만원 + 1650만원 (추가가산5%) =약 1.2억원(지방세포함)
28년 양도
과세표준 = 3억원 - 0 = 3억원
양도세 = 약 1억3백만원 + 3300만원 (추가가산10%) = 약 1.36억원(지방세포함)
29년 양도
과세표준 = 3억원 - 0 = 3억원
양도세 = 약 1억3백만원 + 6600만원 (추가가산20%) = 약 1.69억원(지방세포함)
2) 조정지역 3주택자이상자 양도
27년 양도
과세표준 = 3억원 - 0 = 3억원
양도세 = 약 1억3백만원 + 3300만원 (추가가산10%) = 약 1.36억원(지방세포함)
28년 양도
과세표준 = 3억원 - 0 = 3억원
양도세 = 약 1억3백만원 + 4950만원 (추가가산15%) = 약 1.53억원(지방세포함)
29년 양도
과세표준 = 3억원 - 0 = 3억원
양도세 = 약 1억3백만원 + 9900만원 (추가가산30%) = 약 2.02억원(지방세포함)
※ 다만 위의 모든 가정은 2년 이상 보유한 주택을 대상으로 계산한것이고 보유기간이 2년이 되지 않는 단기 보유 주택은 60% ,70%의 단기 세율을 적용하여 세부담이 훨씬 클것으로 보입니다.
한 가지 더 눈여겨볼 것은 소급 성격의 특례가 있는데요. 올해 중과세율을 적용받아 양도한 주택이라도 보유기간이 2년 이상이라면, 2027년 1월 1일 이후 예정신고 또는 확정신고를 할 때 완화된 세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용받을 수 있도록 하는 규정이 함께 담겼습니다.
올해 5월 10일 중과 재개 이후 조정대상지역 주택을 양도하셨다면 확인해 보실 필요가 있겠습니다.
일시적 2주택자의 양도세
▶1주택자가 거주지 이전을 위해 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 종전에는 처분기한이 신규주택 취득일로부터 3년이였는데, 이번 세제개편안에는 2년으로 단축되었습니다.
적용 대상은 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우라서, 갈아타기를 계획하고 계신분들은 시기를 잘 보셔야 할것 같습니다. 시기를 놓치시면 비과세는 커녕, 다주택 중과세율 적용대상이 되실 수 있습니다.
※ 다만 2026년 8월 3일 이전에 신규주택이나 분양권을 취득한 경우, 또는 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전의 3년이 그대로 적용됩니다.
특히 이 내용은 국회 심의를 거치지 않으므로 앞선 항목들과 달리 예정대로 시행될 가능성이 높습니다.
▶상생임대주택 특례도 2026년 말 종료될 예정입니다. 상생임대주택은, 비거주 1주택자가 비과세를 적용받을 수 있는 규정인데 관련내용은 아래 링크를 참고하실 수 있습니다.
[양도세] 조정대상지역 실거주 없이 1주택 비과세? 상생임대주택 완벽 가이드
거주요건 2년 면제를 염두에 두고 계셨다면 계약 일정을 미리 점검해 두시는 것이 좋겠습니다.
마무리
1편에서 정리한 1주택자 개편과 마찬가지로 비거주에 대한 패널티 강화가 돋보입니다.
한편 2027~2028년 두 해에 걸쳐 중과세율을 낮춰 매도를 유도하고 있지만, 실질적으로는 장기보유특별공제는 적용이 되지 않아서 세부담은 여전히 가볍지 않다 할 것입니다.
또한 다루지는 않았지만 비거주로 인한 보유세 부담도 커지게 되어 주택 취득 및 처분 계획이 있으시다면 미리 시뮬레이션을 해보는것을 추천드립니다.