[양도세]2026년 세제개편안_1세대 1주택 양도소득세

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1세대 1주택 양도세 어떻게 변할까요? 이 주제와 관련해, 세제개편안이 나오기 불과 며칠 전 포스팅했었는데요.

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[양도세] 1주택 양도세도 강화될까? 실거주 중심 세제개편과 시장 전망

부동산 세제 토의에서도 나왔고, 실제로도 이미 많은 분들이 예상하셨던 것처럼 실거주를 강화하는 방향으로 세제가 바뀔 것으로 보입니다.

8월 3일 재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다.

그중에는 주택 양도소득세와 종합부동산세를 포함한 부동산 세제 개편 내용이 다수 담겼습니다.

오늘은 1세대 1주택자의 양도세와 관련된 내용을 다뤄보려고 합니다.

우선 현행 제도부터 살펴보겠습니다.

1세대 1주택자의 양도세에 가장 큰 영향을 미치는 포인트는 두가지, 12억까지 비과세를 받을 수 있느냐 + 장기보유특별공제를 최대로 받을 수 있느냐 입니다.

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1세대 1주택자의 경우, 취득당시 조정대상지역이 아닌 경우(취득당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주) 2년을 보유만 하더라도 양도가액 12억까지는 세금이 없습니다.

12억이 넘는 주택을 양도했다 하더라도, 12억에 해당되는 비율에 대해서는 비과세가 적용되죠.

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이것도 물론 큰 혜택인데, 고가 주택 소유자에게는 그보다 장기보유특별공제가 더 큰 세 절감 포인트였습니다.

장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 부동산에 대하여, 양도차익의 일정 비율을 과세에서 제외하는 것을 말하는데요.

그 비율이 일반 건물, 토지는 연 2%에 불과합니다. 하지만 3년 이상 보유했으면서 2년 이상 거주한 1세대 1주택 양도에 대해서는 특별히 우대 공제율을 적용하여 줍니다.

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공제율 구조

• 보유기간 : 매년 4%, 최대 40%

• 거주기간 : 매년 4%, 최대 40%

☞보유기간 및 거주기간 공제율을 합쳐 최대 80%까지 공제 가능, 한도도 존재하지 않았습니다.

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세제개편안에 소개된 예시를 한번 적용해보겠습니다.

양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 보유기간 10년, 거주기간 2년, 1세대 1주택 요건 충족했다면 현재는 얼마나 세금을 낼까요?

32억 - 12억 = 20억의 양도차익에 대하여 우선 1세대 1주택 비과세 12억만큼, 즉 전체 양도가액 중 12억에 해당하는 부분은 비과세 됩니다.

20억 - 20억 × 12억/32억 = 12.5억이 과세 양도차익입니다.

그리고나서 장기보유특별공제 적용이 되는데요.

장기보유특별공제 = 보유기간공제율 + 거주기간공제율 = 40%(보유기간 최대) + 8%(거주기간 2년 × 4%) = 48% 만큼 공제됩니다.

12.5억 - 12.5억 × 48% = 6.5억만 과세 되는거죠.

이를 기준으로 과세시 2.36억이 양도세액이 됩니다. 다만 여기에 지방소득세가 10% 별도로 과세됩니다.

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양도차익이 수십억 되지만 2억 중반이니 사실 실효세율은 높지 않죠.

지금까지 똘똘한 1주택이 대세였던 이유 중 하나입니다.

그렇다면 이번 세제개편안으로 이 제도는 어떻게 변화할까요?

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1) 공제율 적용 방법 변화

보시다시피, 최대 공제율에는 변함이 없습니다.

본래 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유 공제를 적용하였으나, 28년과 29년을 거치며 보유공제가 단계적으로 줄어들어 최종적으로는 거주한 기간에 대해서만 우대 공제율을 적용하게 됩니다.

즉, 이번 개정안은 주택을 오래 보유했다는 사실보다 실제로 얼마나 오래 거주했는지를 중심으로 공제제도를 바꾸는 것이 핵심입니다.

재정경제부도 개편 취지를 '거주 중심으로 주택 양도소득세 공제제도를 단계적으로 개편'하는 것이라고 설명하고 있습니다.

다만 여기서 한 가지 짚어둘 부분이 있습니다. 이번 개편안은 아직 확정된 법이 아닙니다. 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의 의결 후 9월 초 정기국회에 제출될 예정인 정부안입니다. 국회 심의 과정에서 공제율이나 한도, 시행시기가 조정될 수 있으므로 아래 내용은 정부가 제시한 방향으로 이해하시는 것이 정확합니다.

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2) 공제금액에 한도가 새로 생깁니다

현재 장기보유특별공제는 공제율에 따라 계산할 뿐 별도의 금액 한도가 없습니다. 하지만 개정안에 따르면 주택에 적용되는 공제의 명칭을 '장기거주 소득공제'로 바꾸면서 다음과 같이 한도를 신설하게 되었습니다.

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2028년 양도분: 20억 원 2029년 이후 양도분: 10억 원

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이 한도는 인별 연간 한도와 양도물건별 한도에 각각 적용됩니다. 공동명의 주택은 지분비율에 따라 물건별 한도를 나누고, 하나의 주택을 연도를 달리해 나누어 파는 경우에도 분할양도 비율에 따라 한도를 안분합니다. 공동명의나 분할양도로 공제한도를 반복 적용하기는 어렵도록 설계한 것입니다.

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예를 들어, 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이 과세대상이라고 할때,

양도차익이 50억이고 보유기간 10년 중 거주기간이 10년이라면, 27년까지 양도할 경우 80%를 적용한 공제액 40억이 그대로 인정됩니다. 하지만 28년에는 20억, 29년에는 10억까지만 공제됩니다.

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과세대상 양도차익이 100억이라면 차이는 더 벌어집니다. 27년까지는 80억을 공제받지만, 28년에는 20억, 29년에는 10억이 한도입니다.

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즉, 양도차익이 큰 고가 주택일수록 더 불리한 구조로 바뀌는 것입니다. 물론 이는 아직 확정된 것이 아니므로 실제로 어떻게 시행될지는 더 지켜보셔야 합니다.

앞의 예와 동일한 예로 적용해보겠습니다.

양도가액 32억 원, 취득가액 12억 원, 보유기간 10년, 거주기간 2년, 1세대 1주택 요건 충족

10년을 보유했더라도 실제 거주가 2년에 그쳐, 보유공제가 줄어들수록 세 부담이 빠르게 늘어나는 구조입니다. 2027년과 2029년의 차이가 1억 7천만 원에 가깝습니다. 위 금액은 지방소득세를 제외한 산출세액 기준입니다.

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반대로 같은 주택에 10년 이상 거주했다면 2029년 이후에도 거주기간만으로 최대 80% 공제가 가능합니다.

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1) 전근이나 유학으로 집을 비운 기간

거주 중심으로 바뀌면 불가피하게 집을 비워야 했던 1주택자가 불이익을 받게 됩니다. 개편안은 이 부분을 보완하는 규정을 함께 두었습니다.

1년 이상 계속 거주하던 주택에서 취학, 직장 변경이나 전근, 장기 치료·요양, 학교폭력 피해에 따른 전학, 유학이나 근무에 따른 해외 체류, 부모 봉양 등의 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮긴 경우, 비거주 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정합니다.

발령이나 유학으로 집을 비워둔 이력이 있다면, 그 기간을 인정받을 수 있는 사유에 해당하는지 미리 확인해 둘 필요가 있습니다. 구체적인 인정 요건과 입증 방법은 시행령과 시행규칙에서 정해질 예정입니다.

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2) 10년 이상 거주한 1주택자는 기본공제가 늘어납니다

양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액이 양도소득금액입니다. 기본공제는 여기서 별도 조건 없이 연 250만 원을 빼주는 금액입니다.

10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택자는 27년 이후 양도시, 양도소득 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 확대​됩니다.

다만 250만 원을 초과하는 부분은 해당 1주택 양도분에서만 공제되고, 특수관계인 간 거래와 비거주자는 대상에서 제외됩니다. 부부 공동명의라면 각자에게 공제가 적용되므로, 명의 구성에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

실거주 기간이 긴 중간 가격대 1주택자에게는 오히려 세 부담이 줄어드는 부분이 있습니다.

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이번 발표로 실거주 중심이라는 세제 방향이 뚜렷하게 드러났습니다.

1주택을 소유하시면서 양도를 계획하신다면, 언제 양도하느냐에 따라 세금 차이가 매우 클 수 있으므로 위 개편안이 국회 심의를 어떻게 통과할지 유의깊게 살펴보시기를 바랍니다.

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다음번에는 1세대 1주택 외 주택의 장기보유특별공제 개편과 다주택자 중과 관련 내용을 다뤄보도록 하겠습니다.

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