[양도세] 2026년 다주택자 양도세 중과 재시행, 임대중인 경우에는?

지난 2026년 2월 12일, 정부는 현행 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 2026년 5월 9일 종료한다고 발표했습니다.

4년 만에 중과세율이 다시 적용되는 만큼, 다주택자분들의 많은 관심이 쏠리고 있는 상황입니다.

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중과세율이 적용될 경우의 구체적인 세율 계산 방식이나 장기보유특별공제 배제에 대한 상세 내용은 [이전 글: 다주택자 양도세 중과 재적용, 실제 세금 차이는 얼마나 날까?] 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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오늘은 재정경제부의 보도자료(26.02.12)를 바탕으로 다주택자로서 중과세율과 관련된 정부의 보완책을 설명드리려고 합니다.

원칙적으로 양도소득세는 '양도일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)'을 기준으로 과세 여부를 판단합니다. 하지만 이번 보완방안에 따르면, 현재 토지거래 허가구역내의 거래라는 점을 감안하여 중과기준일 판단시에는 계약일 기준으로 판단하도록 완화해주었습니다.

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• 적용 요건: 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증되어야 합니다.

• 지역별 양도(잔금·등기) 완료 기한:

▶ 강남 3구 및 용산구: 계약일로부터 4개월 이내 양도 완료(잔금) 시 중과 배제

▶ 신규 조정대상지역('25.10.16. 지정): 계약일로부터 6개월 이내 양도 완료(잔금) 시 중과 배제

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• 유의사항: 가계약은 인정되지 않습니다. 계약서 작성뿐 아니라 계약금이 실제로 지급된 사실이 금융거래(계좌이체 내역 등)로 5월 9일 이전에 확인되어야 합니다. 계약금 지급 증빙 없이 계약서만 작성한 경우에는 요건을 충족하지 못합니다.

토지거래허가구역 내 주택 거래 시 가장 큰 난관이었던 실거주 의무가 다주택자 퇴로 확보 차원에서 제한적으로 완화됩니다.

• 실거주 의무 유예: 2026년 2월 12일(발표일) 까지 이미 체결된 임대차 계약이 있다면, 해당 임대차의 최초 종료일까지 실거주 입주를 유예합니다. (최대 입주 유예 가능기한: 2028. 2. 11.)

• 거래 대상의 제한: 이 특례는 [다주택 매도자 → 무주택 매수자] 간의 거래에만 한정하여 적용됩니다. 1주택 매도자에게는 적용되지 않는 규정입니다.

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※ 무주택 여부는 토지거래허가 신청일 및 대출 신청일 기준으로 판단됩니다.

매수자의 자금 조달을 돕기 위해 전입 신고 및 대출 회수 규정도 함께 개정되었습니다.

• 주택담보대출 전입 시기: [대출 실행 6개월] 또는 [임대차 계약 종료 후 1개월] 중 더 늦은 시점까지 전입하면 의무를 이행한 것으로 봅니다.

• 전세대출 유지: 무주택자가 세입자가 거주 중인 집을 살 경우, 본인이 거주 중인 기존 전세대출은 원칙적으로 세입자 임대차의 잔여 기간 동안 회수되지 않습니다.

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※ 다만, 전세대출은 ‘대출 만기’와 ‘세입자 임대차 만기’ 중 먼저 도래하는 시점까지 이용 가능하다는 제한이 있습니다.

1. 매도인 다주택 여부 확인: 다주택자 중과세 대상(조정대상지역 내 주택 양도)인지 우선 판정해야 합니다.

2. 계약 증빙의 완결성: 5월 9일 이전 계약금 입금 증빙과 계약서의 정합성을 확인하십시오.

3. 매수자 요건 검증: 무주택 매수자에게 매도할 때만 임대차 승계 특례가 적용되므로 매수자의 세대별 주택 수를 미리 확인해야 합니다.

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부동산 세금은 세법을 어떻게 적용하느냐에 따라 거액의 세액 차이가 발생할 수 있습니다. 이번 보완책은 2026년 2월 말 시행령 공포를 앞두고 있으므로, 실제 계약 진행 전에는 적용 요건(계약·증빙·기한) 충족 여부와 세액 영향을 사전에 점검하시는 것을 권해드립니다.

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어려운 시기, 여러분의 소중한 자산을 지키는 든든한 조력자가 되겠습니다. 상세한 상담이 필요하시면 언제든 문의해 주시기 바랍니다.

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