부동산세금(상속,증여,양도)
[양도세]다주택자 양도세 중과 유예 끝나나? (26. 5. 9.이후)
최근 이재명 대통령이 sns 글과 관련 발언을 통해 “다주택자 양도세 중과 유예는 2026. 5. 9. 종료가 정해져 있으며, 추가 연장은 고려하지 않는다”는 취지를 반복하면서 시장에서 이슈가 되고 있습니다.
현재 다주택자 중과는 소득세법 시행령(대통령령)으로 ‘한시 배제(유예)’되고 있는 상태입니다. 따라서 별도 개정이 없으면 2026. 5. 10. 이후 양도분부터 중과가 다시 적용될 가능성이 높습니다.
1. 중과 재개시, 세금은 어떻게 달라질까?
우선 해당 쟁점은 양도세(팔 때 세금)에 관한 것입니다. 이번 중과유예종료가 보유세(종부세 등)·취득세에는 직접 영향을 미치지 않습니다.
(1) 세율 구조: 기본세율 + 가산세율
유예가 끝나 중과가 재개되면, 조정대상지역 다주택자는 원칙적으로 다음 구조가 다시 적용됩니다.
2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p 가산
3주택 이상: 기본세율(6~45%) + 30%p 가산
(최고 세율이 75%(지방세 포함 82.5%)에 달할 수 있어 차익의 상당 부분이 세금으로 환수됩니다.)
(2) 장기보유특별공제(장특공제) 적용 배제
가장 무서운 점은 보유 기간에 따라 양도차익을 깎아주던 '장특공제' 혜택이 사라진다는 것입니다. 이는 체감 세부담을 몇 배로 키우는 요인이 됩니다.
체크사항: '양도일'의 기준은? 일반적으로 양도세는 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 따라서 2026년 5월 9일까지 잔금을 치러야 유예 혜택을 받습니다. 다만, 최근 정부는 토지거래허가구역 등 현실적 여건을 고려해 '5월 9일까지 계약 체결분'까지 완화하는 방안을 논의 중이니 이 부분을 예의주시해야 합니다.
2. 양도세 ‘출구 전략’: 무엇부터 팔아야 할까?
유예 종료가 가까워질수록, 부동산 매도는 더 정교하고 조심스럽게 설계 하셔야 합니다. 당장 떠올릴 수 있는 세가지 전략은 다음과 같습니다.
전략 1) 비조정대상지역 주택부터 매도
중과는 '조정대상지역' 주택을 팔 때 적용됩니다. 비조정지역 주택을 먼저 처분해 주택 수를 줄여놓으면, 나중에 남은 조정지역 주택을 팔 때 중과세를 피하거나 1주택 비과세 혜택을 노릴 수 있습니다.
전략 2) 양도차익(과세표준)이 적은 집부터 정리
만약 보유 주택이 모두 조정지역에 있다면, 차익이 적은 집부터 팔아 주택 수를 줄이는 것이 절대적으로 유리합니다. 차익이 큰 집을 중과세율로 내는 것보다 세금을 훨씬 아낄 수 있기 때문입니다.
전략 3) 매도가 어렵다면 '증여'를 검토
양도세 중과가 재개되면 세금 부담이 수익의 상당 부분을 차지하게 됩니다. 이때 고려할 수 있는 대안 중 하나는 바로 '자녀 증여'입니다.
양도세 중과세율(최고 75% 수준)보다 증여세율이 낮은 구간에 있거나, 향후 해당 주택의 가치가 더 상승할 것으로 기대된다면 매도보다 증여가 자산 방어 측면에서 유리할 수 있습니다.
다만, 조정대상지역 내 일정 가액 이상의 주택을 증여할 경우 증여 취득세율(12%)이 높게 적용될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
또한, '증여 후 10년 이내 이월과세' 규정 등 이후에 발생할 리스크까지 종합적으로 고려하여 전문가와 미리 상담을 마쳐야 합니다.
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