[양도세/보유세] 다주택자 양도세 중과 재적용, 실제 세금 차이는 얼마나 날까?

최근 정부의 정책 기조를 보면 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 종료될 것이 확실시됩니다. 특히 이번에는 매물을 유도하기 위해 ‘계약일 기준’의 보완책이 함께 발표되면서 실무적인 판단 기준이 더 구체화되었습니다.

​

중과가 다시 적용되면 단순히 세율만 오르는 것이 아니라, 장기보유특별공제가 배제되면서 세액 차이가 생각보다 훨씬 커지게 됩니다.

① 유예 종료 대비 필요 정부의 반복적인 언급으로 볼 때, 유예 기간이 연장되지 않고 종료될 가능성에 무게가 실립니다. 2026년 5월 이후 매도 계획이 있다면 지금부터 세금 차이를 따져봐야 합니다.

​

② ‘계약일 기준’ 보완책 활용 기존에는 유예 기간 내에 잔금까지 마쳐야 했으나, 이제는 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 지역별로 정해진 기한 내에 잔금을 치러도 중과를 피할 수 있습니다.

​

③ 지역별 잔금 및 등기일정 차등 유예 종료 시점을 앞두고 본인의 주택이 어느 지역에 해당하는지 체크가 필수입니다.

• 강남 3구 및 용산구: 계약 후 4개월 이내 잔금 완료 필요.(3개월~4개월 얘기가 있었는데 26.02.10 현재 4개월로 굳어지고 있습니다)

• 그 외 신규 조정대상지역: 계약 후 최장 6개월 이내 잔금 완료 필요.

​

※ 일정에서 하루만 어긋나도 수억 원의 세액 차이가 발생할 수 있습니다.

현재는 유예 기간이라 조정대상지역 내 다주택자도 일반 세율을 적용받고 장기보유특별공제 혜택도 받습니다.

하지만 중과가 재적용되면 어떻게 될까요?

​

• 과세표준 증가: 보유 기간에 따라 최대 30%(1세대1주택은 최대 80%)까지 공제해주던 혜택이 사라져 세금을 매기는 기준 금액(과세표준) 자체가 커집니다.

• 중과 세율 적용: 위 과세표준을 기준 으로 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)의 세율이 더해집니다.

​

즉, 가산되는 세금 외에도 장기보유에 대한 공제 혜택이 전부 사라지게 되어 세금 폭탄을 맞게 될 수 있습니다.

조정대상지역 주택을 15년 보유하고 장기보유특별공제 30%를 받는 상황을 가정해 비교했습니다. (지방소득세 포함 기준)

​

​

예시 1) 양도차익 2억 원인 경우

​

예시 2) 양도차익 4억 원인 경우

단순히 세금이 조금 오르는 수준이 아니라, 중과가 적용되면 양도차익의 절반 이상을 세금으로 내야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

다주택자로 양도 계획이 있으시다면 다음 사항을 주의깊이 검토하시기 바랍니다.

​

• 중과 대상 및 지역 확인: 자신이 보유하고 있는 주택이 중과대상 주택인지 정확하게 판단해야 합니다. 취득원인,양도 및 취득시기 등에 따른 예외 규정이 많이 있으므로 전문가의 도움을 받는것이 도움이 될 수 있습니다.

• 계약 일정 관리: 중과세율 대상에 해당하며, 매도를 계획 중이라면 2026년 5월 9일 이전 계약을 목표로 하되, 매수자의 대출이나 입주 여건을 고려해 잔금 기한 내에 들어올 수 있는지 체크가 필수입니다. 특히, 토지거래허가구역 양도시 실거주 의무도 있으므로 양수인의 상황도 중요합니다.

• 주택 양도를 고민하고 계시다면, 양도 순서에 따라 세금차이가 매우 커질 수 있습니다. 양도의 시기, 순서에 따른 양도세를 미리 계산하여 미리 대비하도록 합니다.

※ 본 계산은 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 세액은 필요경비, 공제, 구체적인 주택 수 산정에 따라 달라집니다. 거래 전 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.