부동산세금(상속,증여,양도)
[세금정책]10.15 부동산 대책 세금 파헤치기
안녕하세요 역삼 택스플로우 류형준 세무사입니다:)
지난 16일 이재명정부의 10.15 대책에 다음 주제로 포스트 했는데요
☞정부의 부동산 보유세 강화 예고, 우리는 무엇을 준비해야 하는가?
지난글에서는 '대출 측면'에서 살펴보았다면, 오늘은 세목별 '세금 효과'를 종합적으로 진단해보겠습니다.
규제 효과는 크게 보면 거래 3단계에 모두 영향을 미칩니다. 취득시부터 보유 및 처분시까지 미치는 영향을 요약해보겠습니다.
이는 본래 4곳 (강남구,서초구,송파구,용산구)이던 조정대상지역을 서울 전역 및 경기12곳으로 확대함으로 인한것입니다.
(조정대상지역에 관해 자세히 알아보기를 원하시면 위 이전글을 참고해주시기 바랍니다.)
취득세(취득시점_취득자 부담)
1) 중과세율(유상취득)
조정대상지역에서 2번째 주택 취득시: 8% 세율
조정대상지역에서 3번째 이상 주택 취득시: 12% 세율
이는 지방세법에 이미 존재하던 법입니다. 조정대상지역의 범위가 확대 됨에 따라 종전 서울 4구에만 적용되던 법이 서울 전지역 및 경기 일부지역으로 확대되게 된 것입니다.
첫주택이 비조정대상지역이였다고 해도 2번째 혹은 3번째 주택이 조정대상지역에 위치한다면 위 중과세율을 적용받게 됩니다.
(아 물론 비조정대상지역이라 할지라도 3주택부터는 중과세율이 적용이 됩니다.
비조정대상지역의 3번째 주택: 8%
비조정대상지역의 4번째 이상 주택: 12%)
출처: 관계부처합동 부동산대책 정보사이트
2) 중과세율(증여취득)
조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상 주택을 증여로 취득시: 12%세율
(예외: 1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여시: 3.5%세율)
증여 취득인 경우, 주택의 수와 관계없이 증여라는 이유 만으로 12% 세율을 적용받을 수 있어 주의를 요합니다!!
종합부동산세(보유시점_보유자 부담)
출처: 국세청_종합부동산세 세율
과거(22년이전)에는 조정대상지역에 대한 종합부동산세 중과세율이 있었지만 23년 이래로 주택 수에대한 규제만 남아있고, 조정대상지역으로 인한 규제는 없어졌습니다. 따라서 해당 규제로 인한 재산세 및 종합부동산세에 대한 당장의 영향은 없겠습니다.
다만, 정부에서는 꾸준히 공시가격을 시가에 맞춰 상향하는 방향한다는 얘기가 나오고 있습니다. 종부세는 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 부과 됩니다. 따라서 만약 공시가격이 올라가게 된다면, 세율의 영향이 없다 하더라도 세금이 올라가는 효과가 발생합니다. 따라서 이후의 정부의 정책과 방향성을 지켜봐야 할 것 같습니다.
양도소득세(처분시점_양도인 부담)
1)1세대 1주택 비과세 '실거주 2년' 요건
조정대상지역에서 1세대1주택 비과세를 적용받으시려고 계획하시는 분들은 '필히' 알고 계셔야 하는 부분입니다. 1세대 1주택자이고 2년보유만 하면 비과세 될거라고 생각하시면 안됩니다.
'취득 시점'을 기준으로 조정대상지역이면 '2년 거주' 요건이 붙습니다!
(비과세의 다른 요건들을 갖추었다고 가정합니다)
2)다주택자 중과세율 적용 가능성(~ 26.05.09 까지는 중과 X)
조정대상지역 2주택자의 양도: 기본세율 +20%
조정대상지역 2주택자의 양도: 기본세율 +30%
해당 중과세율은 정부의 시행령으로 매년 법적용이 유예되어 오고 있었는데요. 법 개정이 없거나 26년 5월 10일 이후로 유예 기간을 연장하지 않는다면 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도시에는 위의 기본세율에 추가세율을 적용하여 엄청난 세금폭탄을 맞게 될 수 있습니다.
이번 10.15 대책으로 인해 조정대상지역이 확대된 만큼 현재 주택 양도를 계획하고 계신분들이 있다면 내가 보유중인 주택이 조정대상지역인지 꼭 확인하시고 계획을 점검하시기 바랍니다.
다만, 과거 이재명 대통령이 세금으로 부동산 시장 잡으려고 하지 않겠다라고 공언학고 다니셨는데, 설마 중과세율을 다시 시행하도록 할지는 모르겠습니다.
본 글은 2025년 10월 19일 기준으로 작성되었으며, 향후 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 세무 상담이 필요하시면 연락주십시오
