부동산세금(상속,증여,양도)
[양도세/종부세]조정대상지역이란?
안녕하세요 TaxFlow입니다. 오늘은 부동산 관련 기사에서 자주 등장하는 ‘조정대상지역’의 의미와 세금효과를 정리해보도록 하겠습니다.
1. 조정대상지역이란?
조정대상 지역은 부동산 시장 과열 우려가 있는 지역을 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 규제지역을 의미합니다.
현행 조정대상지역은 강남구,서초구,송파구,용산구 총 4개 구만 남아 있습니다. (25.09.19. 작성일 기준)
근거법령: 주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다. <개정 2021. 1. 5., 2021. 8. 10.>
1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역
(중략)
2. 세금 효과
가. 양도소득세
1) 1세대 1주택 비과세 ‘거주 2년’ 요건 추가
해당 주택이 ‘취득 당시’ 조정대상지역이었다면, 1주택 비과세(최대 12억)를 받기 위해서는 2년 보유 + 2년 거주를 충족해야 합니다.
조심해야할 것은, 판단기준일이 '취득당시'라는 것입니다. 따라서 양도당시에는 조정대상지역에서 해제되었다고 하더라도, 취득당시를 기준으로 조정지역이라면 여전히 2년 거주요건이 필요하다는것입니다. 반대로, 취득당시에는 조정대상지역이 아니였다면 양도당시 조정대상지역이라 하더라도 비과세를 위한 2년 거주 요건은 필요하지 않습니다.
근거법령: 소득세법 시행령 제154조
2) 다주택자(2주택이상) 중과규정
▶중과세율(2주택자: 기본세율 +20%, 3주택이상: 기본세율 +30%)
▶장기보유특별공제 적용배제
다만, 현재는 ~ 26년 5월 9일까지 해당 법 적용을 한시 유예하고 있습니다. 26년 5월 10일 이후에도 유예 될지는 현정부의 정책에 따라 좌우될 것으로 판단됩니다.
만약 26년 5월 10일 이후 양도할 계획이시라면, 유예 여부에 따라서, 수천만원 심지어 수억원의 세금차이가 발생할 여지가 있으므로 변화를 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.
※ 주택의 범위에는 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권이 포함될 수 있습니다.
※ 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
근거법령: 소득세법 시행령 제167조의3 및 제167조의10 등
나. 취득세
1) 중과세율(유상취득)
▶조정대상지역 2주택자: 8%, 3주택이상: 12% (일반적인 경우 1~3%)
첫 주택이 비조정지역이라 하더라도 2번째 주택 혹은 3번째 주택이 조정대상지역에 있다면 중과세율을 적용받게 됩니다. (다만 예외적으로 일시적 2주택 요건을 갖춘 경우에는 적용 제외)
2) 중과세율(증여)
▶ 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상 주택을 증여로 취득시: 12%
예외: 1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여시: 3.5%
근거법령: 지방세법 제13조의2
다. 종합부동산세
과거 조정대상지역 2주택자에 대하여 중과 하였지만, 법률 개정으로 인하여 23년 이후로는 조정대상지역 여부가 중과세율에 미치는 영향은 없습니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
※ 조정대상지역 여부가 중과에 영향을 미치지 않을뿐, 현행 법률에 따라 공시가격, 주택 수에 따라 중과될 수 있습니다.
세금은 세대별 주택 보유환경 및 취득원인 등에 따라 달라질 수 있으므로 꼭 전문가의 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다!