[양도세] 일시적 2주택 처분기한 3년→2년 확정, 적용시기는?

안녕하세요. 세무회계 택스플로우입니다.

지난 8월, 2026년 세제개편안을 다루면서 조정대상지역 일시적 2주택의 처분기한이 기존 3년에서 2년으로 단축되는 내용을 소개해 드렸습니다.

​

지난 글 보기

[양도세] 2026년 세제개편안_다주택자 양도소득세

​

당시에는 개편안 단계였지만, 이후 일부 개정안의 내용이 국무회의 의결을 거쳐 9월 30일 공포되었고, 2026년 10월 1일부터 실제 시행되었습니다.

이번 개정 사항은 주택을 갈아타려는 분들의 매도 일정에 직접적인 영향을 줄 수 있는 사안이라, 변경된 내용과 적용시기를 알아보겠습니다.

일시적 2주택 특례란, 기존주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득하더라도 일정 기간 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 제도입니다.

​

2023년 이후에는 원칙적으로 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 특례를 적용받을 수 있었습니다.

이번 개정으로 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 해당하는 경우, 처분기한이 2년으로 단축되었습니다.

​

따라서 서울 등 조정대상지역 내에서 다른 주택으로 갈아타려는 경우에는 기존보다 매도 일정을 서둘러야 할 수 있습니다.

​

이번 개정에서 가장 중요한 부분은 적용시기입니다.

다음 조건을 모두 충족하는 경우 개정된 2년 규정이 적용됩니다.

​

1. 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득

- 개정안이 나온 이후로 신규주택을 취득한 경우입니다.

​

2. 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도

​

다만, 일반적인 매매에서 신규주택 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하며, 취득일이 2026년 8월 4일 이후이더라도 8월 3일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전의 3년 규정이 적용됩니다.

​

또한 신규주택이 조정대상지역으로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에도 별도의 예외규정에 따라 3년이 적용될 수 있습니다.

​

분양권·조합원입주권 등 주택을 취득할 수 있는 권리도 관련 규정에 포함되어 있으므로, 이러한 권리를 통해 주택을 취득하는 경우에는 별도의 비과세 특례와 함께 검토해야 합니다.

​

두 사례 모두 종전주택의 비과세 보유·거주요건과 일시적 2주택의 다른 요건을 충족하고, 두 주택 모두 조정대상지역에 소재한다고 가정하겠습니다.

​

사례 ① 2026년 8월 20일 신규주택 계약

A씨는 서울에 아파트를 보유한 상태에서 2026년 8월 20일 다른 서울 아파트를 계약하고, 9월 15일 잔금을 지급했습니다.

이 때는 신규주택의 계약과 취득이 모두 8월 4일 이후이므로 개정된 2년 규정이 적용됩니다.

​

종전주택 처분기한: 2028년 9월 15일

​

사례 ② 2026년 7월 25일 신규주택 계약

B씨 역시 서울에 아파트를 보유하고 있으며, 2026년 7월 25일 다른 아파트를 계약하고 계약금을 지급했습니다. 잔금은 10월 20일에 지급했습니다.

신규주택의 취득일은 8월 4일 이후이지만, 계약금 지급시점이 8월 3일 이전이므로 종전의 3년 규정이 적용됩니다.

​

종전주택 처분기한: 2029년 10월 20일

​

두 사례 모두 잔금은 8월 4일 이후에 지급했지만, 계약금 지급시점에 따라 종전주택의 처분기한이 1년이나 차이가 납니다.

이번 개정은 양도소득세뿐 아니라 종합부동산세에도 적용됩니다.

종합부동산세에서는 일정 요건을 갖춘 일시적 2주택자에게 1세대 1주택 특례를 적용하여 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제 등을 인정하고 있습니다.

이 특례의 적용기간도 조정대상지역 내 일시적 2주택의 경우 3년에서 2년으로 단축되었습니다.

​

적용시기는, 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 경우, 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 개정된 규정이 적용됩니다.

다만, 양도세와 마찬가지로, 8월 3일 이전에 계약하고 계약금 지급한경우에는 마찬가지로 3년을 적용받을 수 있습니다.

​

이번 개정은 일시적 2주택의 처분기한을 조정한 것으로, 그 밖의 기본적인 비과세 요건은 유지됩니다.

일반적인 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 다음 사항도 확인해야 합니다.

​

• 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득했는지

• 종전주택의 2년 이상 보유요건을 충족했는지

• 종전주택 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건도 충족했는지

​