[양도세] 1주택 양도세도 강화될까? 실거주 중심 세제개편과 시장 전망

안녕하세요. 세무회계 택스플로우입니다.

최근 정부의 부동산 세제 논의가 다주택자뿐 아니라 1주택자까지 확대되고 있습니다.

주택을 한 채만 보유했더라도 실제로 거주하지 않았거나, 초고가주택을 장기간 보유해 큰 양도차익을 얻었다면 지금과 같은 세제 혜택을 계속 적용하는 것이 적절한지 살펴보겠다는 취지인데요.

1주택자 양도세는 앞으로 어떤 방향으로 바뀔 수 있을까요?

현재 어떤 내용이 논의되고 있는지 하나씩 살펴보겠습니다.

현재 고가 1주택자가 1주택을 양도했다면, 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 나눠 계산합니다.

현 제도는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%, 합계 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

정부가 문제로 보는 것은 실제로 거주하지 않은 기간에도 보유기간 공제(최대 40%)가 적용된다는 부분입니다.

1주택자의 양도소득세 계산은 다음 링크를 참고하실 수 있습니다.☞ 링크

이재명 대통령은 지난 4월 장기보유특별공제에 대해 문제를 제기했습니다.

이후에도 비거주 보유에 대한 감면은 줄이고 실제 거주기간에 대한 감면은 늘리는 것이 맞다는 입장을 밝혔습니다.

이런 발언을 보면 앞으로는 보유기간 공제를 줄이고 실제 거주기간에 더 많은 공제를 적용하는 방안이 먼저 검토될 것으로 보입니다.

다만 아직 공제율이나 적용 대상, 시행 시기는 정해지지 않았습니다.

직장 이동이나 자녀 교육, 부모 봉양 등으로 실제 거주가 어려웠던 1주택자를 어떻게 볼지도 함께 검토해야 합니다.

장기보유특별공제뿐 아니라 1주택 비과세를 반복해서 적용받는 구조도 거론되고 있습니다.

7월 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 1주택 비과세를 생애 한 번으로 제한하자는 제안이 나오자, 이 대통령은 “생애 1회로 할지는 모르겠지만 기회를 무한대로 주는 것은 조금 문제가 있어 보인다”고 밝혔습니다.

첫 번째 양도에는 감면을 많이 적용하고 이후에는 감면을 줄이거나, 평생 적용받는 감면 총액에 한도를 두는 방안도 함께 언급됐습니다.

다만 이 내용은 토론회에서 나온 여러 의견 중 하나입니다.

생애 1회 제한이나 감면 총액 한도가 정부안으로 정해진 것은 아닙니다. 현재로서는 1주택 비과세 제도도 논의 대상에 포함됐다는 정도입니다.

아직 구체적인 개편안이 나오지 않은 만큼 시장 영향을 단정하기는 어렵습니다.

비거주 고가주택의 공제 혜택이 줄어들고 유예기간이 주어진다면 시행 전에 매도하려는 사례가 일부 나올 수 있습니다.

반면 세 부담이 크게 늘면 집을 팔기보다 계속 보유하려는 사람이 많아질 수 있습니다.

이 경우에는 거래가 줄고 매물이 잠기는 결과로 이어질 수 있습니다.

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비과세 횟수 제한은 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 키울 수 있다는 의견도 있지만, 개인적으로는 비과세 횟수를 제한하지는 않을것으로 보고 있습니다.

정부가 7월 공개한 부동산 세제 토론자료에는 장기보유특별공제와 관련해 비거주자와 초고가주택의 혜택을 줄일지, 현행을 유지할지가 공식 논의과제로 제시됐습니다. 김용범 대통령 정책실장도 7월 27일 초고가주택 기준과 장기보유특별공제 한도 설정을 정책에 반영하는 방안을 고민하고 있다고 밝혔습니다.

따라서 현재 개편 방향은 구체적으로 논의되고 있지만, 공제율·적용 대상·시행 시기는 확정되지 않았습니다.

살펴봐야할 포인트는 세가지정도라고 보고 있습니다.

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1. 앞으로 발표될 정부 세제개편안에서 비거주 기간에 대한 세제 혜택 축소 등에 어떤 영향이 있을지 확인해야합니다.

2. 1주택자의 초고가주택의 기준과 공제한도도 확인해야 할 부분입니다.

3. 기존 보유자에게 유예기간이나 경과규정을 둘지도 중요합니다.

집을 팔 계획이 있다면 지금 당장 결론을 내리기보다는 세제개편안이 어떻게 나오는지 먼저 확인하시는것을 추천드립니다.

특히, 양도세의 경우 양도일 즉 잔금일을 기준으로 그당시의 법과 시행령에 따라 법적용이 되므로 자산 취득 및 처분 계획이 있으시다면 각별히 주의를 기울이시어 계획하시기 바랍니다.

※ 본 글은 2026년 7월 29일 현재 발표된 정부 자료와 관계자 발언을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 구체적인 세금은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 양도 전 전문가와 상담하시기 바랍니다.