[양도세]1세대 1주택 양도세 비과세 총정리

안녕하세요, 세무회계 택스플로우 입니다.

오늘은 집을 팔 때 가장 먼저 확인해야 하는 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 정리해 보겠습니다.

특히 세법에서 '비과세 항목'은 혜택이 큰 만큼 그 요건 역시 까다롭게 보기에 꼼꼼하게 확인하고 진행하셔야 합니다.

아울러 실무에서 자주 나오는 일시적 2주택까지 간단히 짚어보겠습니다.

양도소득세는 집을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과됩니다.

다만 아래 세 가지를 모두 만족하면 양도세가 비과세됩니다.

* 여기서 ‘1세대’는 거주자와 그 배우자, 생계를 같이하는 자녀·부모 등을 묶어서 보는 개념이라 부부가 각각 집을 한 채씩 가지고 있더라도 1세대 2주택으로 봅니다. 1세대에 함께사는 배우자 및 자녀가 포함될 수 있으므로 문제가 될 수 있는 부분을 미리 확인하셔야 합니다.

* 조정대상지역 2년이상 거주 요건은 양도당시가 아니라 '취득당시' 조정지역이였는지 여부로 판단하므로 주의를 요합니다.

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1세대1주택에 해당한다고 해도, 양도가액(실제 매매가액) 12억까지 비과세이며, 12억을 초과한다고 모두 과세는 아니고, 12억에 해당하는 비율에 대해서는 비과세, 그 초과분에 대해서만 과세합니다.

이때, 1세대1주택에 해당하나 12억을 넘는 주택을 '고가주택'이라고 부릅니다.

장기보유특별공제는 말 그대로 오래 보유하고 거주한 만큼 양도차익을 깎아주는 제도입니다.

고가주택에 해당하여 전액 비과세를 적용받지 못해도, 1세대 1주택 장기보유특별공제 우대 공제율을 받게되면 세부담이 확 줄어들 수 있습니다.

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◆1세대 1주택 장기보유특별공제 우대 조건(아래 모두 충족시)

1. 1세대 1주택(각종 특례로 1주택으로 보는 경우 포함)에 해당할 것

2. 3년 이상 보유, 그 보유기간 중 2년 이상 실제 거주했을 것

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공제율 구조

• 보유기간 : 매년 4%, 최대 40%

• 거주기간 : 매년 4%, 최대 40%

☞보유기간 및 거주기간 공제율을 합쳐 최대 80%까지 공제 가능

예를 들면,

• 5년 보유 + 5년 거주 → 20% + 20% = 40% 공제

• 10년 보유 + 15년 거주 → 40% + 40%(최대치) = 80% 공제(최대)

즉, 1세대1주택이라고 하더라도 고가주택에 해당하는 경우에는 보유기간 및 거주기간이 중요한 요소로 작용합니다.

☞거주기간은 주민등록 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 판단합니다(소득세법 제 154조 제6항)

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Q1. 세대원중 일부가 거주하지 않은 경우에는 어떻게 하나요?

☞유권해석상으로는 원칙상으로는 세대원 모두가 거주한 기간으로 판단하나, 사업상, 근무상, 취학ㆍ질병 사유에 해당하는 경우를 예외 경우로 두고 있습니다.

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거주기간 계산은 원칙적으로 양도일 현재의 세대전원이 당해 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따르는 것이며, 세대원의 일부가 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시퇴거한 경우로서 나머지 세대원이 거주한 경우에는 세대전원이 거주한 것으로 보는 것

- 부동산거래관리과-1308 등록일자 : 2010.11.17. 생산일자 : 2010.11.01.

현실에서는 주택이 항상 딱 1채만 있는 경우보다는 이사할 집을 매수하여 일시적으로 2주택이 되는 경우가 발생합니다. 이때도 비과세가 가능합니다. 이를 ‘일시적 2주택’ 특례라고 합니다.

즉, 새 집을 먼저 사고, 기존 집을 나중에 파는 경우입니다.

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◆ 비과세요건

1. 기존 주택이 비과세 요건(2년 보유, 취득당시 조정지역이면 2년 거주)을 갖출것

2. 기존 주택 취득 후 1년이 지난 뒤에 새 주택을 취득할 것

3. 새 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 양도할 것

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이 요건을 모두 갖춘경우, 기존 집을 양도시 1세대 1주택 비과세(고가주택이면 12억까지 비과세)를 적용받을 수 있습니다.

비과세 적용 가능한 양도시기가 제한되어 있으므로 취득 및 양도시기를 잘 판단하셔야 합니다. 양도소득세에서 양도시기 취득시기는 계약일이 아니라 '등기접수일'과 '잔금일' 중 빠른 날을 기준으로 합니다.

오늘 글은 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제에 대하여 알아보았습니다. 오늘 살펴본 조문외에도, 세법에는 비과세를 받을수 있는 몇몇 특례들이 존재합니다. 이는 추후 다뤄보도록 하겠습니다.

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실제 세금은 여러가지 요소에 따라 완전히 달라질 수 있으니, 미리 전문가를 만나 상담받아보시고 처리하시기를 권해드립니다.