부동산세금(상속,증여,양도)
[양도세,증여세] 다주택자: 집을 팔까? 자녀에게 넘길까?
최근 정부의 보유세 인상을 경고하고 있어 많은 다주택자분들께서 주택 수를 줄일 수 있는 방안이 있는지 문의를 주십니다.
다주택자가 주택을 정리할 때 검토하는 방법은 보통 세 가지입니다.
제3자에게 매도하는 방법
자녀에게 증여하는 방법
자녀에게 시세보다 낮은 금액으로 양도하는 방법
간단해 보이지만, 실제 어떤 형태를 선택하느냐에 따른 세금 부담은 크게 달라 질 수 있습니다.
또한 가족 간 부동산 거래는 거래가액과 자금 흐름을 엄격하게 보는 경우가 많습니다. 단순히 세금문제만 놓고 볼 것이 아니라 자녀에게 해당 주택을 매수하거나 증여세를 부담할 실질적 능력이 있는지를 함께 고려하여 처리해야합니다.
아래에서는 시가 10억 원 주택을 기준으로 세 가지 방법을 각각 살펴보겠습니다.
1. 제3자에게 매도하는 방법
가장 일반적인 방법은 주택을 제3자에게 정상적으로 매도하는 것입니다.
이 경우 발생할 수 있는 세금은 부모의 양도소득세입니다.
매매대금이 실제로 들어오고, 거래 상대방도 특수관계인이 아니기 때문에 세무상 구조는 비교적 명확합니다.
물론 다주택자의 경우에는 양도세 계산에 있어 조심해야 합니다. 다주택자의 중과세율 유예기간인 26년 5월 9일이 지나면 2주택, 3주택자에 대해서는 중과세율 적용 및 장기보유특별공제가 적용배제되어 생각지 못한 세금 폭탄을 맞을 수있기 때문입니다.
따라서 내 주택이 중과세율을 적용받는 주택인지 일반세율을 적용받는 주택인지 확실한 판단이 필요합니다.
또한 특히 다주택자는 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 세금 결과가 달라질 수 있습니다.
제3자 매도는 다음과 같은 경우에 우선 검토할 수 있습니다.
부모가 실제 매매대금을 확보해야 하는 경우
자녀에게 해당 주택을 꼭 넘길 필요가 없는 경우
가족 간 거래에 따른 자금출처 문제를 피하고 싶은 경우
거래 구조를 명확하게 정리하고 싶은 경우
매도는 양도세 부담이 생길 수 있지만, 세 가지 방법 중 거래 구조는 가장 단순한 편입니다.
2. 자녀에게 증여하는 방법
두 번째 방법은 자녀에게 주택을 증여하는 것입니다. 증여는 무상으로 소유권을 이전하는 방식입니다.
부모 입장에서는 양도소득세 부담이 발생하지 않게 되지만, 자녀 입장에서는 증여세와 취득세를 부담해야 합니다. 성년 자녀가 부모로부터 증여를 받는 경우, 직계존속으로부터 받는 증여재산공제는 10년간 5천만 원입니다. 주택가액이 큰 경우에는 공제 후에도 과세표준이 크게 남을 수 있습니다.
예를 들어 시가 10억 원 주택을 자녀에게 증여한다면, 단순히 5천만 원만 공제되는 구조입니다.
따라서 증여재산공제를 받는다고 하더라도 과세표준이 9억 5천이 잡히고, 자녀는 2억 2천만원이 넘는 증여세 부담이 발생하게 됩니다.
그런데, 여기서 끝이 아닙니다.
자녀에게는 취득세 부담까지 발생하게 됩니다. 특히 조정대상지역 내 일정 금액 이상의 주택을 증여하는 경우에는 취득세 중과 여부도 확인해야 합니다. 양도세만 피하려고 증여를 검토했다가, 자녀가 부담해야 할 증여세와 취득세가 예상보다 커지는 경우가 있습니다.
또 하나 중요한 부분은 세금 납부 재원 문제입니다.
자녀가 증여세와 취득세를 직접 납부할 자금이 없다면 부모가 대신 내주는 경우가 있는데, 이 경우 부모가 납부해 준 세금 자체가 다시 증여에 해당하게 됩니다. 이처럼 자금 조달에 관한 계획을 미리 세우지 않고 증여를 선택하면 예상지 못한 세금 부담으로 곤혹을 치루게 될지 모릅니다.
증여는 다음과 같은 경우에 검토할 수 있습니다.
자녀에게 장기적으로 자산을 이전하려는 경우
부모가 매매대금을 받을 필요가 없는 경우
자녀가 증여세와 취득세를 납부할 자금 여력이 있는 경우
향후 상속세까지 고려해 자산 이전 계획을 세우는 경우
당장 가치가 낮은 자산을 자녀에게 이전하려는 경우
증여를 단순히 “양도세를 피하는 방법”으로만 접근하면 더 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 자녀의 세금 부담, 취득세, 향후 상속세까지 함께 검토해야 합니다.
3. 자녀에게 저가양도하는 방법
세 번째 방법은 자녀에게 시세보다 낮은 금액으로 양도하는 것입니다.
예를 들어 시가 10억 원인 주택을 자녀에게 6억 원에 양도하는 방식입니다.
실무적으로 가장 많이 질문받는 방법이지만, 가장 주의가 필요합니다.
저가양도는 겉으로 보면 매도와 증여의 중간처럼 보입니다.
부모는 일부 대금을 받고, 자녀는 전부 증여받는 것보다 부담이 줄어드는 것처럼 보이기 때문입니다.
하지만 세법상으로는 부모와 자녀 모두에게 문제가 생길 수 있습니다.
1) 부모의 양도세 문제
특수관계인에게 시가보다 낮은 금액으로 자산을 양도하면, 실제 거래가액 대신 시가를 그 양도가액으로 합니다.
예를 들어 시가 10억 원 주택을 자녀에게 6억 원에 양도했다고 가정해 보겠습니다.
부모는 실제로 6억 원만 받았지만, 세법상으로는 시가인 10억 원을 기준으로 양도세를 계산하게 됩니다. 이를 '부당행위계산부인'이라고 합니다. 특수관계인 간 저가양도는 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에 이를 적용하게 됩니다.
위 사례에서는 시가와 거래가액의 차액이 4억 원입니다. 이로인해 부당행위계산 부인이 적용됩니다.
따라서 부모 입장에서는 6억 원에 팔았으니 양도세도 6억원을 기준으로 계산되는 것이 아니라 시가인 10억에 따라 계산되게 됩니다.
2) 자녀의 증여세 문제
부모 뿐만 아니라, 자녀 입장에서는 증여세 이슈가 생깁니다.
특수관계인으로부터 시가보다 낮은 금액으로 재산을 취득하는 경우, 시가와 거래가액의 차액 중 일정 금액을 증여받은 것으로 볼 수 있습니다.
저가양수의 경우 시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 이상인지를 그 기준으로 합니다.
동일한 위 사례로 보면 다음과 같습니다.
|
구분 |
금액 |
|
주택 시가 |
10억 원 |
|
자녀 매수가액 |
6억 원 |
|
시가와 거래가액 차이 |
4억 원 |
|
증여재산가액 |
약 1억 원 |
즉, 자녀가 실제로 6억 원을 지급했더라도, 시가보다 지나치게 낮게 취득했다면 일부 금액은 증여로 볼 수 있습니다.
이때 증여재산가액은 4억 - 3억 = 1억이 되어 1억원에 대한 증여세 부담이 발생하게 됩니다.
저가양도에 따른 증여세와 관련된 내용은 기존 포스팅을 참고하시면 이해에 도움이 되실 것입니다.
이전글 보기: [양도세/증여세] 부모·자녀 간 주택 저가양도, 세금은?
3) 자금출처입증문제 및 취득세 문제
저가양도에서 놓치기 쉬운 부분은 자금출처와 취득세에 관한 부분입니다.
자금출처의 경우, 자녀가 부모에게 6억 원을 지급했다고 하더라도, 그 돈이 실제 자녀의 자금이라는 것이 입증되어야 합니다.
자녀의 소득과 재산을 고려하여, 매매대금을 도저히 마련할 수 없는 것으로 본다면, 이를 증여받은것으로 추정됩니다. 따라서 증여를 통한 방법과 마찬가지로 미리 자금 흐름을 계획하여 이를 진행하셔야 합니다.
필요하다면, 일부 금액을 증여를 해두고, 신고까지 해 둠으로 미리 자금의 증빙을 갖추어 두는 것도 도움이 되실 것입니다.
다음으로, 취득세를 조심해야합니다. 26년 1월 1일을 기준으로 시가의 30%와 3억원중 적은 금액 이상 차이나는 저가 양수도에 대해 전체 가액을 증여 취득세율로 적용 할 수 있기에 조심해야 합니다. 특히, 다주택자인 부모의 조정대상지역 3억원 이상의 증여에 대해 12%가 넘는 세율이라서 제3자 양도세 보다도 더 큰 세금을 취득세로 납부하게 될 수 있습니다.
저가양도는 다음 요건을 충족할 수 있을 때만 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.
자녀가 실제 매매대금을 지급할 능력이 있는 경우
계좌이체 등 대금 지급 증빙이 분명한 경우
양도세, 증여세, 취득세를 모두 사전에 계산해 본 경우
특히 저가양도는 절세에 도움이 되는 자산이전 방법 중 하나지만, 부모와 자녀 양쪽에 세금문제가 발생하게 되고, 계획없이 진행하다가는 큰 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 미리 전문가와 함께 진행하시도록 권해드립니다.
위의 상황 외에도, 세법에 따라, 여러가지 원인으로 인해 세금 부담은 납세자마다 달라질 수 있습니다.
가족 간 증여나 저가양도를 검토 중이라면 계약 전 세금 시뮬레이션을 통해 양도세·증여세·취득세 부담을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
저희 택스플로우는 다주택자의 주택 정리와 가족 간 부동산 이전에 따른 세금 문제를 함께 검토해 드립니다.