[양도세/증여세] 부모·자녀 간 주택 저가양도, 세금은?

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다주택자분들 중에 최근 양도소득세 중과세율 유예 중단을 앞두며, ‘자녀에게 시세보다 낮게 매도’하는 방안을 물어보시곤 합니다.

저가 양도를 통해 현재 주택을 자녀에게 양도시에는 어떤 세금문제가 발생할까요?

크게 양도소득세, 증여세, 취득세 3가지의 직접 발생할 수 있는 세금이 있습니다.

특히 세법은 일반적인 불특정 다수와의 거래가 아닌, 자녀-부모와 같은 특수관계인간 거래를 별도의 과세 체계를 두고 있어 거래 전에 반드시 세법적 리스크를 미리 검토하셔야 합니다.

세 가지 세금 측면에서 어떤 문제가 발생할 수 있는지 살펴보겠습니다.

부모(매도자) 입장에서 먼저 점검할 것은 양도세입니다. 특수관계인에게 저가로 양도해 조세부담을 부당하게 줄인 것으로 평가되는 경우, 시가와 거래가액의 차액이 ‘시가의 5% 이상’ 또는 ‘3억 원 이상’이면 양도가액을 시가​로 보아 양도세를 다시 계산합니다. 이 부당성은 개인의 의도와 상관없이 법령이 정한 기준액에 따라 결정됩니다.

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<양도세 부당행위계산 조건>

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• 효과: 실제 낮은 가격에 매매했더라도, 세무당국은 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산합니다.

• 주의: 비과세 대상이 아닌 다주택자라면 실제 받은 돈에 비해 훨씬 많은 세금이 부과될 수 있습니다.

자녀(매수자)에게는 “싸게 산 이익”이 증여로 과세될 수 있습니다. 다만 증여세는 양도세와 판단 기준이 다릅니다.

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• 과세 기준: 차액이 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 적은 금액을 초과하는 경우, 그 초과분을 증여재산가액으로 봅니다.

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<증여세 과세조건>

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• 증여재산가액 = (시가 − 대가) − min(시가×30%, 3억)

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예시) 시가 12억 아파트를 8억에 매매시

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• 차액: 4억

• 기준금액: min(12억×30%=3.6억, 3억)=3억

• 증여세 과세대상: 4억−3억=1억(이 1억에 대해 자녀가 증여세 과세 대상)

• 과세표준 = 1억 - 5천만원(증여재산공제_성년자녀) = 5천만원

• 증여세액 = 약 500만원

가장 주의 깊게 보셔야 할 대목은 취득세입니다. 2026년부터 시행된 규정에 따르면, 대가 지급이 입증되더라도 그 대가가 시가인정액보다 현저히 낮은 경우(차액이 3억 이상 또는 시가의 30% 이상) 유상취득이 아닌 증여(무상취득)로 간주합니다.

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• 세율 변화: 유상취득(통상 1~3%)이 아니라 무상취득 세율은 기본 3.5%이며, 지방교육세 등 부가세 포함 시 실효세율은 더 높게 체감될 수 있습니다. 조정대상지역 내 주택을 증여로 취득하면서 1세대 1주택자가 아니라면 12% 중과까지도 적용될 수 있습니다.

• 과세표준: 무상취득의 과세표준이 시가인정액으로 과세되어, 공시가격 대신 시가를 과세표준으로 합니다.

• 주의점: 저가양도를 통해 시가인정액보다 현저히 낮아지는 경우 전체를 무상증여 취득으로 과세되어 시가를 기준으로 세율이 3.5% 최대 12%까지 되어 양도세나 증여세보다 취득세 부담이 더 크게 발생할 여지가 있습니다.

결론

가족 간 저가양도는 “매매 한 번”으로 끝나는 문제가 아니라, 양도(부모)·증여(자녀)·취득(자녀) 3가지 세금을 동시에 검토해야 합니다.

또한 토지거래허가구역에 있는 주택의 경우 양도후 실거주 의무까지 만족해야 하여 여러가지 고려할 사항이 많습니다.

반드시 거래 전 전문가와 충분한 검토 후 거래 하시기를 권해드립니다.

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