부동산세금(상속,증여,양도)
[양도세]임대주택 2채 이상인데, 임대주택 주택 한채를 먼저 팔아도 거주주택 비과세 될까?
거주주택 1채와 임대주택을 여러 채 보유하신 다주택자분들이이라면 거주주택 비과세와 관련하여 다음 질문을 주시기도 합니다.
"임대주택이 2채 이상인데, 그중 임대주택 1채를 먼저 팔고나서 거주주택을 팔아도 '거주주택 비과세'를 받을 수 있나요?"
결론부터 말씀드리면, "가능할 수 있습니다."
판단 기준은 '내가 거주주택을 파는 날(양도일) 기준으로, 남아있는 임대주택이 세법상 장기임대주택 요건을 잘 지키고 있느냐'에 달려 있습니다.
쉽게 3가지 포인트로 정리해 보겠습니다.
1. 거주주택 비과세의 기본 원리
세법에서는 요건을 갖춘 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유한 경우, 거주주택을 팔 때 임대주택은 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세를 적용하는 특례가 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제20항).
즉, 거주주택을 파는 시점에 주택 수가 2채 이상이어도, 나머지 주택이 장기임대주택 요건을 충족하고 있다면 거주주택은 비과세를 적용받을 수 있는 구조입니다.
※ 다만, 이것은 임대주택이 2채 이상일때 해당되는 내용입니다. 거주주택 1채, 임대주택 1채를 보유한 2주택자가 임대주택부터 양도 후 거주주택을 양도한다면, 이는 거주주택 비과세 적용이 아닌, 일반적인 1세대1주택 비과세를 적용받게 됩니다.
거주주택 비과세에 대해 자세한 사항은 과거 포스팅을 참조하시기 바랍니다
▶ 링크: [양도세]거주주택 비과세
2. 임대주택 1채를 먼저 팔아도 되는 이유
임대주택 1채를 먼저 팔더라도 거주주택을 파는 시점에 아래 조건이 유지된다면, 거주주택 비과세가 가능할 수 있습니다.
최소 1채 이상의 임대주택이 남아 있을 것
남아있는 임대주택이 지자체 및 세무서 등록을 유지하고 있을 것
현재 임대 중이며, 임대료 증액 제한(5%) 등 의무 요건을 잘 지키고 있을 것
세법은 "거주주택을 양도하는 시점(양도일)"을 기준으로 요건 충족 여부를 판단합니다.
3. 주의할 점
다음에 해당하면 비과세 적용이 안될 수 있습니다.
① 남은 임대주택이 요건을 깬 경우
임대주택 1채를 팔고 나서, 남은 임대주택이 공실이거나, 임대료를 5% 초과해서 올렸거나, 등록이 말소되었다면 거주주택을 팔 때 비과세 적용이 어려울 수 있습니다.
② 임대주택 '말소' 기간을 놓친 경우
임대주택이 자진말소되거나 자동말소된 경우에는 원칙적으로 ‘말소일로부터 5년 이내’에 거주주택을 양도해야 비과세 적용이 가능하다고 보게 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제23항).
특히 임대주택이 여러 채라서 순차적으로 말소되는 경우, 5년의 기준일은 "가장 먼저 말소된 임대주택의 말소일(최초 말소일)"을 기준으로 계산합니다.
다만, 말소된 임대주택을 이미 처분한 경우 등 일부 사실관계에서는 5년 제한 규정 적용 여부가 달라질 수 있어, 양도 전에 등록 유형/말소 사유/처분 순서를 함께 점검하시는 것이 안전합니다.
마무리하며
거주주택 비과세 특례는 세법이 여러 번 정비되면서 규정이 복잡해진 영역입니다. 기본적으로 모든 기준은 '거주주택 양도일'을 기준으로 판단합니다.
위 요건들을 충족한다면 임대주택을 먼저 팔아도 거주주택 비과세가 가능한 경우가 있지만, 개인의 등록 유형이나 말소 사유, 임대 이력에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 매도 진행 전에는 개별 사실관계를 기준으로 전문가의 상담을 받아보시기를 권해드립니다.