[양도세]재건축 1+1, 양도세 걱정이 앞서는 이유

최근 저희 사무실에도 재개발, 재건축 아파트 양도세 관련 문의가 부쩍 늘었습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서, 2주택이상을 보유 중인 분들이 "이러다 세금으로 다 나가는 것 아니냐"는 걱정을 많이 하시는 것 같습니다.

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특히 재개발, 재건축 1+1은 집 한 채 가격에 신축 두 채를 손에 쥐는 매력적인 투자처지만, 세무적으로는 '다주택자'에 해당하기에 미리 대비가 필요합니다.

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오늘은 상담 사례를 바탕으로 가장 많이 헷갈려 하시는 취득가액 안분과 보유·거주기간 산정에 대해 명쾌하게 정리해 드립니다.

• 기존 내 집의 가격(권리가액)이나 면적이 신축 2채를 합친 것보다 큰 경우 두채의 주택을 취득할 수 있는 권리를 통해 취득한 주택을 가리킵니다.

• 이때 두 채 중 한 채는 반드시 전용 60㎡ 이하여야 하며, 이 소형 주택은 이전고시 다음 날부터 3년 동안 팔 수 없습니다(전매 제한).

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이 3년 전매 제한 때문에 "세금을 줄이려고 소형 주택을 먼저 팔고 싶어도" 팔 수 없는 상황이 발생합니다.

장기보유특별공제란 오랜기간 부동산을 보유하고 양도하는 경우, 보유기간 및 거주기간에 따라 양도차익에서 공제해주는 금액을 가리킵니다. 반면, 취득 후 2년 내에 주택을 양도하는 경우 단기 차익으로 인한 중과세율 (1년내 양도 77%, 2년내 양도 66%)을 두고 있어 재개발, 재건축주택의 경우에 보유기간과 거주기간 산정이 어떻게 되는지가 중요합니다

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① 기존 주택의 가치로 받은 부분 (권리가액 범위 내)

• 보유기간: [멸실 전 주택 보유기간] + [공사 기간] + [신축 주택 보유기간]을 모두 합칩니다. 즉, 처음 집을 샀을 때부터의 기간을 통으로 인정해 줍니다.

• 거주기간: 멸실 전 실제 거주한 기간과 신축 후 거주한 기간을 합산합니다.

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② 추가분담금을 내고 취득한 부분

• 추가분담금에 해당하는 양도차익은 [관리처분계획 인가일] 이후부터 기간을 계산해야 합니다.

• 즉, 한 채의 아파트를 팔더라도 종전 가치분(장특공제 높음)과 추가분담금분(장특공제 낮음)으로 나누어 계산해야 합니다.

양도가액에서 취득가액을 차감하여 양도차익이 계산 됩니다. 재개발, 재건축 취득가액에는 최초 취득시의 주택가격이 있고 이후 사업진행으로 인한 추가 분담금이 발생하기도 합니다.

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이때 1+1 재건축주택의 취득가액은 어떻게 산정될까요?

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• 기존 주택 취득가액: 신축 B와 C의 권리가액(평가액) 비율대로 나눕니다.

• 추가분담금: 실제 해당 주택을 배정받기 위해 납부한 금액을 더합니다.

이번 5월에 중과유예가 종료된다고 가정하면, 26년 5월 10일 이후로 1+1 재개발 재건축 주택 중 한채를 팔때는 어떻게 처리될까요?

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선양도 주택은 무조건 과세: 1+1은 입주권 상태든 신축 주택 상태든 2주택입니다. 먼저 파는 한 채는 비과세를 받을 수 없으며, 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다. 중과세율 적용시 2주택자의 경우 기본세율에 22%(지방세포함), 3주택자의 경우 기본세율에 33%(지방세포함) 가산하게 되고 오랜기간 보유했다고 하더라도 장기보유특별공제마저 적용되지 않습니다. 이로인해 중과세전후의 세금차이가 매우 크게 발생할 수 있습니다.

중과세로 인한 세금차이는 이전 포스팅을 참조하시기 바랍니다. 다주택자 양도세 중과 재적용시 실제 세금차이

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이에 따라 주택 양도보다도 증여를 고려하시는 분들이 늘고 있습니다. 주택 처분과 관련하여 어떤 방식이 가장 유리한 선택인지 다각도로 비교해 볼 필요가 있습니다.

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