부동산세금(상속,증여,양도)
[양도세]부부 공동명의 1주택 비과세 핵심 정리
안녕하세요, 세무회계 택스플로우 입니다.
부부 공동명의 1주택을 양도할 때, 지분 보유분을 각자 1채로 봐서 세대 기준 2주택으로 봐야할까요?
결론부터 말씀드리면, 부부가 같은 세대로서 공동명의 1주택만 보유하고 있다면, 양도주택 외에 다른 주택이(분양권, 입주권 등 포함)이 없는 한 원칙적으로 양도가액 12억원까지는 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
이 글에서는 공동명의일때의 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 알아보겠습니다.
공동명의는 2주택이다?
세법의 기본 구조는 '세대 단위'를 기준으로 주택 수를 계산합니다.
(1) 세법상 '1세대'의 정의
1세대: 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족으로 이루는 단위를 말합니다.
부부: 법적으로 혼인한 부부는 예외 없이 항상 1세대로 봅니다. (별도 세대 구성 불가) 따라서, 부부가 공동명의로 주택 1개를 소유하고 있다면, 그 세대는 주택 1개를 보유한 1세대입니다.
(2) 관련법령: 시행령 제154조의2
공동소유주택의 주택 수 계산: 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
이 조문 때문에 공동명의도 2주택으로 봐야한다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 이 규정은 '개인별 주택 수'를 계산할 때 적용하는 것이며, '1세대 1주택 비과세'를 판단할 때는 세대 단위로 다시 주택 수를 판단합니다.
놓치기 쉬운 1세대 1주택 비과세의 다른 요건들
물론 양도세에서 비과세를 받기 위해서는 다른 요건들도 충족해야 합니다. 놓치기 쉬운 비과세 요건들은 다음과 같습니다.
체크 1: 세대 단위 보유 현황 (주택 수)
세대 전체가 공동명의 1주택 외에 다른 주택, 분양권, 입주권을 보유하고 있지 않아야 합니다.
체크 2: 보유·거주 요건 (조정대상지역 여부)
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취득 당시 지역 |
보유 요건 |
거주 요건 |
결론 |
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비조정대상지역 |
2년 이상 보유 |
거주 요건 없음 |
보유기간만 2년만 충족하면 됩니다. |
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조정대상지역 |
2년 이상 보유 |
2년 이상 거주 |
'취득 당시' 조정지역이었다면 반드시 2년 실거주를 확인해야 합니다. (상생임대주택 등 예외 있음) |
중요: 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지에 따라 결정됩니다. 따라서 계약금 및 잔금지급시점, 조정지역 지정/해제 시점 등 세부 일자 계산이 중요합니다.
체크 3: 양도가액 12억 초과 여부 (고가주택)
양도가액 12억 원 이하: 1세대 1주택 요건만 충족하면 양도차익 전액 비과세입니다.
양도가액 12억 원 초과 (고가주택): 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
일부 지분만 양도할 때도 비과세가 될까요?
부부 공동명의 1주택(이미 1세대 1주택 요건 충족)에서 배우자 중 한 사람의 지분만 양도하는 경우도 비과세가 가능할까요?
국세청은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있는 주택를 지분 형태로 양도하는 경우에도, 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 규정을 적용할 수 있다고 해석하고 있습니다. 다만, 해당 주택이 세대 기준으로 1주택이어야 하고, 보유·거주 요건 등 다른 요건들은 모두 충족해야 합니다.
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 1주택을 2주택으로 분할하여 양도한 경우 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니하지만,「소득세법시행령」제154조 제1항 본문의 1세대1주택에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택 양도로 보아 양도소득세를 비과세하는 것임
서면-2016-부동산-4033 [부동산납세과-1293]
1세대1주택에 해당하는 주택의 지분을 양도하는 경우에 1세대1주택에 해당하는 것임
사전-2025-법규재산-0436 [법규과-1419]
마무리
오늘은 공동명의 1주택 보유하신 분들께서 양도시 비과세 받을 수 있는지에 대해 알아보았습니다.
납세자 개인적인 상황이 모두 다르기에, 양도 전에 반드시 취득 및 거주 시점, 분양권/입주권 보유 여부를 정확히 확인하고 전문가의 검토를 받으시는 것이 안전합니다.