[양도세] 재개발 토지수용 보상금에도 양도소득세가 발생할까?

광명시흥 공공주택지구의 토지보상이 진행되고 있습니다. LH는 7월 9일 토지·지장물 소유자에게 협의보상 안내문을 보냈습니다. 당초 11월 예정이던 일정을 4개월가량 앞당겨 7월 31일부터 연말까지 협의를 진행하고 있으며, 대상자는 약 1만 3천 명이라고 합니다.

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개발사업의 보상을 어떤 식으로 받느냐에 따라 양도소득세 신고의무 및 감면율이 달라질 수 있는데요. 토지 보상등을 받을때, 세금과 관련해서 어떤 점을 짚고 넘어가야 하는지 알아보겠습니다.

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공익사업의 수용·협의매수는 토지를 사업시행자에게 넘기는 '양도'에 해당합니다. 반면 재개발·재건축에서 조합원으로 남아 '입주권'을 받는 것은 원칙적으로 양도로 보지 않습니다.

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① 현금보상·현금청산

토지나 건물을 넘기고 현금을 받았다면 양도소득세 신고 대상입니다. 재개발 구역에서 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받는 경우도 사업시행자에게 부동산을 양도한 것으로 봅니다.

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② 채권보상

대금을 채권으로 받을 뿐 부동산을 양도한 사실은 같으므로 신고 대상입니다. 대신 감면율이 현금보상보다 높게 정해져 있습니다.

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③ 대토보상

현금 대신 조성토지를 받기로 한 경우에도 종전 토지의 양도는 신고해야 합니다. 요건을 갖추면 세액감면과 과세이연 중 하나를 선택할 수 있습니다.

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④ 조합원입주권

입주권을 받았다는 것만으로는 신고할 일이 생기지 않습니다. 청산금을 받거나 나중에 입주권을 팔 때는 양도세 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

공익사업 시행자에게 토지를 양도하거나 수용된 경우, 그리고 재개발 등 정비구역의 토지를 사업시행자에게 양도한 경우에는 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 다만, 보상받는 토지가 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지여야 한다는 점입니다.

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감면율은 보상방법에 따라 다음과 같습니다.

예를 들어, 감면 전 산출세액이 5,000만원이고 전액 현금보상이라면 감면세액은 750만원입니다. 여기에 감면세액의 20%인 농어촌특별세 150만원이 붙으므로 실제로 줄어드는 세금은 600만원입니다. 감면액 한도는 1년에 2억원, 5년간 3억원 입니다.

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현행 규정상 이 감면은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지 적용됩니다. 적용기한은 내년에도 연장 될 수 있으나, 계약 전에 미리 확인하시면 좋을 것으로 보입니다.

양도소득세 신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 해야 합니다.

여기서 양도일은 보상계약을 체결한 날이 아닙니다. 협의매수 된 경우, 대금 청산일(그 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일)이 기준입니다. 반면 수용된 경우, 대금청산일, 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 가장 빠른 날이 기준입니다.

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세액에 영향을 주는 요소는 이외에도 많이 있습니다. 예를들면, 직접 농사를 지은 농지라면 '자경농지 감면'을 검토해 보아야 합니다. 또한, 사업인정고시일 5년 이전에 취득한 토지는 비사업용 토지 중과를 배제해주는 조항도 있어 검토할 수 있습니다. 토지 취득당시 계약서 보유 여부도 중요한 사항입니다.

양도소득세 예상액 검토 및 신고가 필요하시다면 저희 세무회계 택스플로우로 연락주시면 친절히 상담해드리겠습니다.

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