[양도세] 다주택자라도 양도세 중과세율이 적용되지 않는다?

안녕하세요. 세무회계 택스플로우입니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서, 주택을 여러 채 보유한 분들의 문의가 늘고 있습니다.

그런데 다주택자라고 해서 모든 주택 양도에 무조건 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다.

양도소득세 중과세율은 단순히 보유 주택 수에 따라 결정 되는 것이 아니기 때문입니다.

보유중인 주택 수 외에도, 주택의 소재지, 취득원인, 기준가액 등의 여러 요인들에 의해서 중과세율에서 배제될 수 있기 때문입니다.

이번 글에서는 다주택자 양도세 중과를 검토할 때 필수적으로 확인해야 할 중과배제 주택에 대해 정리해보겠습니다.

다주택자 양도세 중과는 기본적으로 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 문제됩니다.

일반적으로 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 1세대 3주택 이상자는 기본세율에 30%p가 추가될 수 있습니다.

또 중과대상 주택에 해당하면 단순히 세율만 높아지는 것이 아니라, 장기보유특별공제 적용이 배제될 수 있습니다.

양도차익이 큰 주택이라면 이 차이가 상당히 큽니다. 이로 인해 기본세율일때에 비해 세금이 수천만원, 수억원씩 차이가 나기도 합니다.

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따라서 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때는 매매계약 전 중과세율 적용 여부를 반드시 확인해야만 합니다.

중과세율에서 배제되는 주택에는 어떤 주택이 있을까요?

다주택자가 양도하는 주택이라 하더라도 일정 요건을 충족하면 중과세율을 적용을 피해갈 수 있는 규정이 있습니다.

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대표적인 유형은 다음 주택이 있습니다.

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• 장기임대주택

• 상속주택

• 지방 저가주택

• 기준시가 1억 원 이하 주택

그 첫번째는 바로, 장기임대주택입니다.

과거에 임대사업자로 등록하여 임대 기간을 채웠거나, 현재 등록임대주택을 임대중인 분들에게 해당됩니다. 이 경우 해당 주택이 일정 요건을 충족하면 다주택자 중과대상에서 제외될 수 있습니다. 이 규정은, 임대주택을 양도할때 중과세율에서 배제되며, 임대주택이 아닌 주택을 양도시에는 중과세율 적용 고려대상 주택수 산정에서 배제되는 효과를 가져오게 됩니다.

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다만, 임대사업자 등록이 되어 있다고 해서 무조건 중과배제되는 것은 아닙니다.

세법에 따른 엄격한 다음 여러 요건들을 모두 만족해야만 합니다.

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• 세무서 사업자등록 여부

• 지자체 임대사업자등록 여부

• 임대개시일

• 임대기간 충족 여부

• 임대개시 당시 기준시가

• 임대료 5% 증액 제한 준수 여부

• 등록 시점 및 등록 유형

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구체적인 요건들은 여기서 다루지 않겠습니다. 아시다시피 해당 규정은 수년간 여러차례 개정되어 오다보니, 언제 등록했는지, 언제부터 임대했는지 등에 따라 요건이 틀려지기 때문에 다루기가 너무 방대합니다.

다음으로는 상속주택이 중과배제 주택에 해당 될 수 있습니다.

예를 들어 기존에 본인 주택을 보유하고 있던 상태에서 부모님으로부터 주택을 상속받으면, 본인의 의사와 관계없이 주택 수가 늘어날 수 있습니다. 이때 상속받은 주택을 상속개시일로 5년내에 양도하는 경우 중과세율에서 배제 됩니다. 중과세율도 중과세율이지만, 상속주택이 아닌 일반주택을 양도시에는 비과세 규정도 관련이 있으니, 어떤 주택을 먼저 양도할지 미리 계획을 세우는것이 중요합니다.

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다만, 모든 상속주택이 해당 규정을 적용받지는 않습니다. 상속주택이 여러 채인 경우 '선순위 상속주택'에 해당하여야만 규정을 적용받을 수 있습니다.

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'선순위 상속주택'은 세법 용어로 상속개시일, 보유기간, 다른 주택과의 관계, 상속지분 등을 함께 검토해야 합니다.

수도권이나 광역시 등 일정 지역 밖에 있는 저가주택은 중과배제 여부를 검토할 필요가 있습니다. 이때 저가주택이란, 기준시가 3억원 이하의 주택을 말합니다.

기준시가가 실제 시가와 차이가 크다보니, 시가는 5,6억이 넘는데도 기준시가는 3억원 이하인 경우가 있을 수 있습니다. 반드시 확인이 필요합니다. 지역도 수도권, 광역시라 하더라도 일정 지역은 포함될 수 있으므로 구체적으로 확인해야만 합니다.

2주택자가 양도하는 기준시가 1억원 이하 주택이 중과배제 주택에 해당할 수 있습니다.

양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 주택은 일정 요건을 충족하면 중과대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 단순히 금액만 보고 판단하면 안 됩니다. 해당 주택이 정비구역에 있거나, 재개발·재건축 등 정비사업과 관련된 지역에 있다면 예외적으로 중과배제 대상에서 제외될 수 있기 때문입니다.

다주택자 양도세 중과 유예가 종료되었다고 해서, 모든 다주택자에게 무조건 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다.

양도하거나 보유하던 주택이 법에서 정한 중과배제 주택에 해당하는지를 우선적으로 확인해야합니다.

주택 양도를 계획하고 있다면 반드시 양도하시기 이전에 세무 전문가를 찾아서 도움 받아보시길 권해드립니다.

미리 준비하시면 적은 비용으로 수억원의 세금을 절세하실 수 있습니다.

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