[양도세] 상가주택 양도소득세, 이것부터 확인하세요(1편)

상가주택을 양도할 때 이런 점을 많이 궁금해하십니다.

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"상가주택도 1세대1주택 비과세 적용이 되나요?", "상가인지 주택인지 판단기준이 뭔가요?"

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결론부터 말씀드리면, 상가주택은 면적 비율과 주택 부분의 양도가액에 따라 비과세 적용 범위가 달라집니다. 하나의 건물이지만 세법에서는 주택 부분과 상가 부분을 나누어 보아야 하는 경우가 많기 때문입니다.

오늘은 상가주택, 즉 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 판단 기준을 정리해보겠습니다.

상가주택은 보통 1층은 가게, 2층 이상은 주거공간으로 사용하는 건물을 말합니다. 세법에서는 이를 흔히 ​'겸용주택'이라고 부릅니다. 주택과 주택 외 부분이 하나의 건물로 이루어진 구조입니다.

여기서 중요한 점은 세법은 어떠한 건물이 '주택'인지를 판단할 때 단순히 건축물대장의 공부상 용도만 보지 않는다는 것입니다. 소득세법상 주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이, 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 용도가 분명하지 않은 경우에만 공부상 용도에 따릅니다.

따라서 건축물대장에 근린생활시설로 등재되어 있더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있습니다. 반대로 공부상 주택이라도 실제로 사무실, 점포 등 사업용으로 사용 중이라면 주택으로 인정받지 못할 수 있습니다.

주택 여부 판단에서는 단순히 사람이 거주했는지만이 아니라, 독립된 주거생활이 가능한 구조인지도 함께 봅니다. 별도의 출입문, 화장실, 취사시설 등이 갖추어져 있는지도 확인 대상이 될 수 있습니다.

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단순히 건축물대장만으로 판단하기보다 임대차계약서, 전입세대 여부, 사업자등록 여부, 현장 사진, 전기·수도 사용 내역 등을 함께 확인해야 합니다.

겸용주택에서 주택과 상가를 나누는 기준은 기본적으로 실제 사용 용도입니다.

특히 계단, 복도, 지하실처럼 주택과 상가가 함께 사용하는 공간은 어느 한쪽으로 단정하기 어려운 경우가 많습니다. 이런 경우에는 주택과 상가의 연면적 비율로 안분하는 방식으로 처리합니다.

면적이 비슷한 상가주택일수록 이 공용 면적을 어떻게 나누느냐에 따라 주택면적이 더 큰지, 상가면적이 더 큰지가 달라질 수 있습니다. 그래서 겸용주택은 양도 전에 면적 구분을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

주택과 상가의 면적이 확인됐다면, 다음 단계는 두 면적을 비교하는 것입니다.

하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 함께 사용되는 경우, 원칙적으로 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 작거나 같으면, 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 정리하면 다음 표와 같습니다.

여기서 "전체를 주택으로 본다"는 말은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 상가 부분까지 포함해서 검토할 수 있다는 의미입니다. 다만 이 원칙에는 중요한 예외가 있습니다. 바로 고가 겸용주택입니다.

겸용주택은 면적 비율만으로 판단이 끝나지 않습니다. 전체 양도가액이 12억 원을 초과하는지도 함께 확인해야 합니다.

전체 양도가액이 12억 원을 초과하면, 주택면적이 상가면적보다 크더라도 전체를 주택으로 보지 않고 주택 부분과 상가 부분을 반드시 분리해서 계산해야 합니다. 그리고 분리된 주택 부분의 가액이 12억 원을 초과하는지에 따라 고가주택 관련 규정이 추가로 적용됩니다.

이 분리 과세 구조는 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되었습니다. 그 전에는 주택면적이 더 크면 전체를 주택으로 보아 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택이더라도 상가 부분까지 주택 과세 체계 안에서 처리할 수 있었지만, 개정 이후에는 그 구조가 바뀌었습니다.

고가주택인 경우, 주택면적이 상가면적보다 크다고 전부를 1세대1주택 비과세를 적용해서는 안됩니다.

면적 비율과 양도가액 검토를 마쳤다면, 이제 주택 부분이 실제로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

기본 요건은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 1세대가 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우입니다. 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택이라면 2년 이상 거주 요건도 함께 충족해야 합니다.

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겸용주택에서는 하나 더 확인할 부분이 있습니다. 매매계약 후 잔금 전에 매수인의 요청으로 주택을 상가로 용도변경하는 특약이 들어가는 경우가 있습니다. 이런 거래는 매도인의 비과세 판단 기준 시점에 영향을 줄 수 있습니다.

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2025년 2월 28일 개정된 소득세법 시행령 제154조 제1항은 이 부분을 명확히 했습니다. 주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하여 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 판단 시점을 양도일이 아닌 매매계약일​로 봅니다. 계약일 현재 주택이었고 비과세 요건을 갖추고 있었다면, 잔금 전 용도변경이 있더라도 비과세 판단에 불이익이 생기지 않도록 정리된 것입니다.

다만 이 규정은 '해당 매매계약에 따른 용도변경'에 한정됩니다. 계약 특약의 내용과 실제 용도변경 경위에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 용도변경 특약이 들어간 거래는 사전에 세무 검토를 받는 것이 안전합니다.

상가주택에서 주택 부분이 비과세 대상이 된다고 해서 토지 전체가 무조건 비과세되는 것은 아닙니다.

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1세대 1주택 비과세는 주택뿐 아니라 일정 범위의 주택 부수토지에도 함께 적용됩니다. 이때 부수토지 한도는 주택이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적입니다. 수도권 도시지역(주거·상업·공업지역) 기준으로는 주택정착면적의 3배, 수도권 외 도시지역은 5배, 그 밖의 지역은 10배까지입니다.

상가주택에서는 여기에 주의할 점이 하나 더 있습니다. 전체 대지 면적을 그대로 주택 부수토지로 볼 수 없습니다. 대지 면적을 주택 부분과 상가 부분의 연면적 비율로 안분하여 주택에 해당하는 부분의 토지만 주택 부수토지로 인정받을 수 있습니다. 상가가 함께 있는 건물의 토지는 상가 부분에 해당하는 지분만큼은 주택 부수토지 비과세 범위에서 제외됩니다.

상가주택 양도세는 일반 주택보다 판단할 부분이 많습니다. 하나의 건물을 양도하더라도 세법에서는 주택 부분, 상가 부분, 토지 부분을 나누어 보아야 하는 경우가생기기 때문입니다.

겸용주택 양도를 계획하고 계시다면, 위 판단기준에 따라 현재 내가 보유하고 있는 부동산이 주택인지, 상가인지 판단하고 매매계약일 이전에 용도변경을 통해 미리 양도세를 준비하실 필요가 있으실 수 있습니다.

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