[양도세,종부세]상속주택 세금 문제는?

상속으로 인해 의도치 않게 다주택자가 된 경우, 세법은 일정한 요건 하에 다양한 특례를 두고 있습니다.

오늘은 양도세 및 종부세(종합부동산세)에 있어서 상속주택이 미치는 영향과 핵심사항 몇가지를 정리해 보겠습니다.

- 소득세법 시행령 제155조 제2항

상속주택 특례란, 상속으로 인한 2주택자가 되었을때 일반주택을 양도시, 상속인의 일반주택을 비과세해줍니다.

• 상속주택 1채 + 일반주택 1채 상황에서 일반주택을 먼저 양도할 때, 상속주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판정합니다. 다만, 일반주택은 상속주택을 상속받기 이전부터 보유하던 주택만 해당됩니다.

• 선순위 상속주택: 피상속인이 다주택자였다면 상속받은 모든 주택이 특례 대상이 아닙니다. 소유기간 → 거주기간 → 사망 당시 거주 → 기준시가 순으로 결정되는 단 1채만이 특례 대상 '선순위 상속주택'이 됩니다.

• 별도세대 원칙: 상속인과 피상속인이 상속 당시 별도세대여야 합니다. (단, 동거봉양 합가 등 예외 요건 확인 필요)

- 소득세법 시행령 제167조의3

만약 일반주택을 양도하기 어려운 상황으로 상속주택을 양도해야하는 상황이라면 어떨까요?

다주택 상태에서 상속주택을 먼저 양도해야 할때, 위의 시행령 155조 제2항에 해당하는 상속주택을 '상속 후 5년 양도' 하시면 중과세율 배제 및 장기보유특별공제 적용이 가능합니다. 이는 양도세 중과세율 적용 유예기간인 26년 5월 9일이 지나도 적용 가능합니다.

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• 상속주택이 주택 수에서 빠짐으로써 다주택 중과 대상(기본세율+중과세율)을 피하고 기본세율(6~45%)을 적용받게 됩니다.

• 장기보유특별공제 적용: 중과가 배제됨에 따라 배제되었던 장기보유특별공제가 적용 가능합니다.

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- 종합부동산세법 시행령 제4조의2

상속주택으로 인해 2주택자가 되어 1주택자로서의 높은 공제금액 및 세액공제를 적용받지 못하게 되었다면 해당 규정을 살펴보시기 바랍니다. 상속주택에 대한 가액이 과세표준에서 빠지지는 않지만, '1세대 1주택자'로서의 세제 혜택을 계속 받을 수 있습니다.

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• 1주택자 지위 인정 요건 (하나만 충족해도 적용 가능합니다):

1. 기간 요건: 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택

2. 지분 요건: 상속주택에 대한 소유 지분율이 40% 이하인 경우

3. 가액 요건: 상속받은 지분의 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 경우

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• 적용 효과: 1세대 1주택자의 12억 원 기본공제와 최대 80%의 세액공제(고령자·장기보유) 를 적용받을 수 있습니다.

상속주택 관련하여 다음 사항을 확인하셔야 합니다.

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1. 자산 구조 파악: 현재 보유 주택이 [상속주택 1 + 일반주택 1]의 특례 요건에 해당하는가

2. 피상속인의 주택 수: 돌아가신 분이 다주택자였다면, 해당 상속주택이 '선순위'상속주택에 해당하는지 여부

3. 공동상속 지분: 공동상속 시 누구의 주택 수로 합산되는가? (최다지분자, 거주자, 연장자 순)

4. 양도 시점의 관리: 상속 5년 이내 양도를 통해 중과 배제 및 장특공을 적용가능한가?

복잡하고 다양한 사실관계를 정확히 파악해야 절세 및 정확한 세액계산이 가능합니다. 상속주택과 관련하여 복잡한 사실관계가 얽혀 있다면, 반드시 매도 계약 체결 전에 전문가의 검토를 받으시길 권장합니다.