[양도세] 토지거래허가구역 총정리: 아파트·오피스텔·대출 규제

최근 서울의 토지거래허가구역과 관련된 상담이 많습니다.

특히, 2025년 10.15 대책으로 인해 서울 25개구 모든 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이게 되었지요.

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토지거래허가구역이 무엇인지, 현재 지정된 곳은 어디인지, 어떤 의무사항이 따르는지 살펴보겠습니다.

허가구역 내의 토지(소유권·지상권)를 유상으로 거래할 때, 계약 체결 전 매도인과 매수인이 공동으로 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다.

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▶ 허가증은 허가 신청을 받은 날로부터 15일 이내 교부

▶ 미허가 계약 시: 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 및 계약 무효

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허가가 거래의 전제조건이므로, 반드시 "허가 불허 시 계약 무효 및 계약금 반환" 특약을 넣어 두어야 안전합니다.

서울시는 투기 방지를 위해 법정 기준보다 훨씬 강화된 기준을 적용하고 있습니다.

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• 주거지역: ​6㎡ 초과 (법정 기준 60㎡를 10% 수준으로 강화)

• 상업지역: ​15㎡ 초과 (법정 기준 150㎡를 10% 수준으로 강화)

• 나대지뿐만 아니라 아파트 대지지분이 이 기준을 넘으면 허가를 받아야 합니다.

• 원칙: 오피스텔, 상가, 빌라 등 비아파트는 이번 서울 전역 확대 대상에서 제외되었습니다.

• 예외: 하지만 신속통합기획(신통기획) 후보지나 아파트와 한 단지 내에 있는 연립주택은 비아파트라도 허가를 받아야 할 수 있으니 공고문을 꼭 확인하세요.

구청에서 허가를 받으려면 다음 조건을 맞춰야 합니다.

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1. 잔금 기한: 허가 후 4개월 이내에 잔금을 치러야 함.

2. 실거주: 잔금 당일 전입 및 2년간 실거주 의무 (임대 불가).

3. 유주택자라면 기존주택 처리계획 제출 : 기존 주택이 있다면 처분 계획(매도/임대차 계약서)을 소명해야 함.

4. 자금조달계획서(증빙자료 포함) 제출의무

• 서울 전 지역: 25개구 전역의 모든 아파트 (2026.12.31까지)

• 경기 12개 지역(10·15 대책 당시 신규 지정) : 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남

• 특정 단지: 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 재건축 단지 (기존 규제 유지)

• 외국인/법인: 수도권 대부분 지역에서 주택 취득 시 허가 필수

• 무상 거래: 상속, 증여 등(부담부증여 제외)

• 경매: 『민사집행법』에 따른 경매 (공매는 별도 검토 필요)

• 면적 미달: 공고된 기준 면적 이하의 토지 지분 거래

• 국가 거래: 국가 또는 지방자치단체가 당사자인 경우 등

토허제는 세금 규정은 아니지만, ‘실거주(이용) 의무 2년’이 사실상 강제되는 구조가 많아 양도세 전략(보유·거주 계획, 매도 시점)에 영향을 줍니다.

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예를 들어, 1세대 1주택 비과세는 취득 시기·지역에 따라 2년 거주요건이 붙는 경우가 있어 매수 단계부터 함께 고려할 필요가 있습니다.

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