부동산세금(상속,증여,양도)
[양도세] 재개발·재건축 양도세 쉽게 알아보기
재개발·재건축이 진행되면, 같은 부동산이라도 세법에서는 재개발·재건축의 단계별로 자산의 성격을 다르게 봅니다.
종전주택(주택) → 조합원입주권(권리) → 신축주택(주택)
이 흐름 속에서 1세대 1주택 비과세는 언제 가능한지도 살펴보겠습니다. 특히 언제 양도하느냐에 따라 세금 차이가 수억 원씩 날 수 있는 규정이므로 심도 있는 검토가 필요합니다.
아래는 현행 세법에 따라, 소득세법 및 소득세법시행령에 기반한 내용입니다.
1. 재개발·재건축 양도세 핵심사항
재개발·재건축 주택 양도세를 다루기 전에 반드시 알아두어야할 사항 두가지 점부터 정리해보겠습니다.
1.“관리처분계획 인가일”
기존 주택이 조합원입주권으로 전환될때 그 기준일을 언제로 볼 것인지 많은 분들이 질문 주십니다. 세법상 주택이 '부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)'로 변하는 기준일은 관리처분계획 인가일입니다.
권리화 전: 관리처분계획 인가일 이전 (세법상 '주택')
권리화 후: 관리처분계획 인가일 이후 (세법상 '입주권')
※ 비교: 취득세, 재산세, 종합부동산세의 경우'멸실일'을 기준으로 합니다.
※ 참고: 소규모정비사업 등 일부 유형은 ‘사업시행계획인가일’이 기준일로 규정되어 있습니다
※ 재개발·재건축의 큰 흐름
정비계획 수립 및 정비구역 지정 ▶ 추진위 구성 ▶ 조합설립인가 ▶ 사업시행인가 ▶ 관리처분인가 ▶ 이주 및 철거 ▶ 착공 ▶ 이전고시 및 청산
2. 원조합원 vs 승계조합원
동일한 입주권을 양도했다고 하더라도 원조합원이냐 승계조합원이냐에 따라 비과세 규정이 완전히 달라집니다. 내가 원조합원에 해당하는지 승계조합원에 해당하는지 구분이 필요합니다. 아래 입주권 비과세와 관련된 부분은 '원조합원'을 기준으로 서술된것입니다.
원조합원: 주택 상태일 때 취득하여 정비사업을 통해 입주권을 받은 분
승계조합원: 이미 입주권 상태인 매물을 타인으로부터 매수한 분
※ 주의사항 입주권 비과세는 인가일 당시 1세대 1주택 요건을 갖춘 원조합원을 보호하기 위한 제도입니다. 승계조합원은 입주권 상태에서 양도할 때 아래 조항에 따른 입주권 비과세 적용이 제한되며 별도 검토가 필요합니다.
2. 상황별 비과세 체크포인트
Case A. 권리화 전 종전주택을 매도하는 경우
관리처분계획 인가일(또는 해당 유형의 기준일) ‘이전’ 에 팔면, 세법상 일반적인 ‘주택 양도’에 해당합니다.
1세대 1주택이고 2년 보유 등 요건을 충족하면 비과세가 가능합니다.(양도가액 12억 초과시 일부 과세)
(17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주요건이 붙는 구조가 있어, 취득시점·지역을 함께 확인해야 합니다)
Case B. 권리화 후 조합원입주권을 매도하는 경우 (원조합원)
입주권은 주택이 아니지만, 소득세법 제89조 제1항 제4호 요건을 충족하면 '입주권 양도'도 비과세가 가능합니다.
(1) 전제 요건: “기준일 당시 요건”
‘기준일’(관리처분인가일/사업시행인가일) 현재, 해당 종전주택이 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 기존주택이어야 합니다.
(2) 양도 시점 요건: (가) 또는 (나) 중 하나
(가) 입주권 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않을 것
(나) 입주권 외에 1주택만 추가 보유(분양권은 없어야 함)한 경우, 그 1주택 취득일로부터 3년 이내 입주권을 양도할 것
(3) 금액 한도
입주권 양도도 양도 당시 실거래가 12억원 초과분은 과세됩니다.
Case C. 정비기간 동안 임시로 대체주택을 샀다가, 신축 입주 후 대체주택을 매도하는 경우
정비사업 기간에 실거주 목적으로 취득한 '대체주택'은, 시행령 요건을 충족하면 대체주택 양도 시 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. (소득세법 시행령 제156조의2 제5항)
취득: 사업시행인가일 이후 대체주택 취득하여 1년 이상 거주.
이주: 신축주택 완성 후 3년 이내 세대 전원 신축주택으로 이사 + 1년 이상 계속 거주.
양도: 대체주택을 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 양도.
마무리하며
재개발·재건축 양도세는 양도 시점에 따라 내가 양도하려는 물건이 무엇에 해당하는지를 확인하는 것이 첫걸음입니다.
본 글은 일반적인 정보를 제공하기 위해 작성되었으며, 실제 세금 부과는 개별 사안(조정대상지역 여부, 보유기간 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 의사 결정 전에는 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.