부동산세금(상속,증여,양도)

[양도세]8년 장기임대주택 8년 양도시 세제혜택

세무회계 택스플로우 대표세무사 류형준·2025.12.15

안녕하세요 세무회계 택스플로우 입니다:)

장기임대주택을 일정 기간 임대한 후 의무임대기간 8년이 도래하면서 양도를 검토하는 사례가 증가하고 있습니다.

이 시점에서 장기임대주택과 관련된 처분 시의 양도소득세를 미리 검토해 볼 필요가 있습니다.

오늘은 다음 2가지에 대하여 알아보겠습니다.

① 장기임대주택 8년 도래의 제도적 배경

② 양도소득세 고려사항(장기보유공제 및 감면)

에 대하여 알아보겠습니다. 모두 매입임대주택만을 가정하고 있습니다.

1. 장기임대주택 ‘8년 도래’의 제도적 배경

과거 운영되었던 장기일반민간임대주택 제도는 임대사업자가 주택을 등록하고 의무임대기간 8년으로 설정하는 구조였습니다.

이 제도에 따라 과거 2016~2018년 장기일반민간임대주택으로 등록된 주택들이 2024년 이후부터 순차적으로 8년 임대기간을 충족하고 있습니다.

2. 8년 도래 후 양도 시 검토해야 할 양도소득세 특례

장기임대주택의을 8년이상 채우고 양도시에는 조세특례제한법에 따른 세제혜택을 고려할 수 있습니다.

상호간 중복 적용은 불가능한 규정이니, 적용 대상과 요건을 구분하여 검토해야 합니다.

① 8년·10년 임대에 따른 장기보유특별공제 특례 (조세특례제한법 §97의3_매입임대주택)

1) 요건

장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택) 또는 공공지원민간임대주택일것
2020.12.31까지 등록한 매입임대주택일것(아파트는 20.08.17 이전에 등록한 경우에 한함)
임대기간동안 임대료 증가율(5%) 이내 만족할것
임대개시일 가액기준(기준시가 수도권 6억 /수도권 외 3억, 18.9.13이전 취득 or 계약금 지급사실이 있는경우 가액요건 적용X) 만족할 것.
국민주택규모 이하일것
8년이상 임대할것(단, 현행 법은 10년이며, 2022.12.31. 이전에 등록된 장기일반민간임대주택에 한하여 부칙에 따라 8년 적용 가능)

부칙 법률 제19199호, 2022.12.31.

2) 특례효과: 기본 장기보유특별공제 대신 임대기간별로 50% 혹은 70%를 공제율로 적용받을 수 있습니다.

※ 유의사항

(20.08.18 이후엔 아파트는 등록자체가 불가능)

장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트가 의무임대기간이 지나 자동 말소 된 경우 의무임대기간을 만족하는것으로 간주합니다. 다만 임대기간 중 발생한 양도차익은 임대사업자 등록일부터 자동 말소일까지의 기간으로 계산합니다.
단기에서 장기로 변경한 경우, 변경시기에 따라 임대기간 산정 방식에 있어서 차이가 있습니다.

② 임대기간에 따라 연 2%씩 추가 장기보유특별공제(조세특례제한법 §97의4)

임대주택이 위의 ① 규정을 만족하지 못한다 하더라도 해당 규정을 대안으로 고려할 수 있습니다.

1) 요건

2) 특례효과: 기본 장기보유특별공제율 다음의 기간별 추가공제율을 더해 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.

※ 유의사항

위 §97의3 특례와 중복 적용은 불가합니다. 즉, 50%·70% 특례를 적용하는 경우 연 2% 추가공제는 적용되지 않습니다.
다만, 동일한 양도물건에 대하여 §97의3이 적용되는 임대기간 중 양도차익과 §97의3이 적용되지 않는 기간 중 양도차익을 구분하여 계산하며, 후자(나머지 기간 양도차익)에 대해서는 보유기간에 따라 연 2% 공제율을 적용받을 수 있습니다.
단기임대주택도 일정 요건하에 적용가능합니다.
위 §97의3 특례와는 달리 임대기간 요건을 충족시 보유기간 전체 양도차익에 대하여 추가공제율을 적용받을 수 있습니다.

각 납세자의 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 부동산을 양도 혹은 취득하실 계획이 있으시다면 반드시 전문가와 상담 후에 결정하시기 바랍니다. 감사합니다:)

서울특별시 강남구 강남대로94길 67 506호

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