사업세금(종소세,법인세,부가)
[소득세/법인세]주택임대수입 꼭 신고해야하나요?
안녕하세요 역삼역 재산 및 기장세제 전문 세무사 택스플로우 입니다:)
2주택 이상을 보유하면서 내가 살지 않는 집은 월세를 놓고 계신가요? 혹은 1주택이지만, 전세를 살면서 보유 주택을 월세로 임대하는 경우도 있지요. 오늘은 임대주택 관련 세법상 의무 및 유의사항을 경우별로 정리해보겠습니다
경우1. 1가구1주택자_전세거주 하면서 보유 1주택은 임대하는 경우(비과세)
부부합산 1주택(매년12월말 기준)자의 임대소득으로 주택의 기준시가가 12억원(고가주택 판단하는 기준)이하인인 경우에는 해당 소득은 소득세를 비과세 합니다.
※국토교통부 공시가격 알리미 - 주택 기준시가 확인가능
양도소득세와 비교: 1세대 1주택자에 대하여 동일하게 12억원을 기준가액으로 비과세하나, 양도세의 경우 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 세금이 발생합니다. 물론 여기서 거주요건 보유요건은 논외로 합니다.
Q. 오피스텔은 주택수 포함되나요? 실제로 주택으로 사용되는 주거용 오피스텔의 경우에는 주택으로 보아 판단합니다. 이는 타 세목에서는 다르게 판단될수 있습니다.
<근거법령>
소득세법 제12조 【비과세소득】
다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2호 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
따라서, 1주택이라 하더라도 주택의 기준가액이 12억원을 초과하는 경우 아래 경우2에 따라 세무 신고 및 납부할 의무가 있습니다.
경우2. 고가주택 1주택자 혹은 2주택 이상 소유자의 월세소득
1) 임대사업자 등록
먼저 임대사업을 시작하셨다면, 임대사업에 대한 등록이 필요합니다. 등록은 ① 세무서 ② 지자체(구청 등) 등록이 있는데 각각의 역할이 다릅니다.
① 세무서 사업자등록
주택임대업을 업종으로 부가가치세 면세사업자(소득세는 과세)로 등록하시면 됩니다. 사업 개시일로부터 20일 이내 신청이 원칙입니다.
미등록시: 등록일 전일까지의 수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록가산세가 부과되실 수 있습니다. 계산해보면 미등록 가산세 자체는 큰 금액이 아닐 수 있지만, 아래 서술할 사업장현황신고 및 소득세 신고 까지 누락하게 되면 추가 가산세가 함께 붙게될 수 있어 주의를 요합니다.
② 지자체 민간임대사업자 등록
렌트홈(인터넷) 혹은 시·구청을 방문하셔서 등록하실 수 있습니다.
지자체 등록의 경우 세무서에만 등록한 것에 비해 많은 세제혜택을 받을 수 있지만, 임대료 증액 5% 제한, 임대차계약 신고 의무 등 까다로운 요건이 따릅니다. 이를 미준수시 세제지원 중단 및 추징 가능하여 귀찮다고 지자체에는 등록하시지 않는 분들도 계십니다. 받으시려는 세제 혜택을 조사해 보시고 선택하시기 바랍니다. 이에 대해 추후 추가로 블로그 해보겠습니다.
2) 세금 신고는 언제하나요?
면세사업자 사업장현황신고: 면세사업장 현황신고는 부가세 면세 개인사업자가 전년도 임대 수입현황을 다음연도 2월 10일까지 신고하는 절차입니다. 임대차계약서 등 증빙을 기초로 작성하시면 됩니다. 이 신고를 통해 국세청은 5월에 신고할 소득세의 매출을 파악합니다.
종합소득세: 직전연도의 소득에 대하여 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 신고해야 합니다.
3) 소득세 신고시 유의사항
연간 월세 총수입 2천만원 이하면 분리과세(14%, 지방세 별도)로 세금을 납부하거나 다른소득과 함께 종합과세 중 선택이 가능합니다.
일반적으로 월세 수입 외에 근로소득 혹은 사업소득 등 다른 소득이 함께 있는 분들은 종합소득 합산시 세율 효과로 인하여 분리과세가 유리하게 작용할 수 있습니다.
분리과세를 선택시에는 일정 비율의 경비를 실제 지출여부에 관계없이 공제해 줌으로 분리과세가 유리한 경우가 많습니다.
→ 분리과세 선택시 주택임대 세부담
(지자체 등록임대) 분리과세세액= (수입금액 × (1−60%) − 기본공제 400만원) * 14%
(지자체 미등록) 분리과세세액 = (수입금액 × (1−50%) − 기본공제 200만원) * 14%
→ 종합과세 선택시 주택임대 세부담
실제 경비를바탕으로 소득을 산정하고 다른 소득으로 인한 세율효과에 의해 결정되어 단정하기 어렵습니다.
4) 임대수입 미등록, 미신고하면 과세당국이 모르지 않나요?
과세당국은 다음 방법으로 과세소득을 포착합니다.
전월세 신고제: 계약 후 30일 내 신고 의무 임대료·계약기간 등을 지자체에 신고하게 되어 과세제원이 드러나게 됩니다.
세입자가 월세세액공제를 받게 되면 해당 금액이 국세청에 의해 포착되게 됩니다.
월세소득이 발생했는데도 세금을 무신고 한 경우 무신고시의 제척기간인 7년내에 국가에서 한꺼번에 세금을 부과할수 있어서 세무서에다가는 꼭 사업자 등록하시고 성실하게 신고하시기를 권해드립니다.
