[양도세]토지 양도전 꼭 확인할 사항(비사업용토지 피하기)

안녕하세요, 역삼역 세금전문가 택스플로우입니다 :)

토지를 오랜기간 보유하다가 양도하면 큰 양도차익이 생길 수 있습니다. 이에 따라 양도소득세 납부 의무가 발생하는데요. 만약 그 토지가 ‘비사업용토지’로 판정되면 동일한 토지라도 세 부담이 많게는 수천만원 ~ 수억원까지 차이날 수 있습니다. 이로인해, 비사업용토지에 해당하는지 모르고 신고하여 추후 가산세를 포함한 세금이 추징되는 경우도 종종 발생합니다. 혹은 반대로 비사업용토지가 아닌데도 비사업용토지로 잘못 신고하는 경우도 발생할 수 있죠.

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오늘은 비사업용토지를 큰 틀에서 다뤄보고 비사업용에서 제외되는 몇가지 토지를 살펴보겠습니다.

1) 입법취지

• 대법원 판례에 따르면, 비사업용 토지의 입법취지는 토지를를 실수요 목적으로 사용하는것이 아닌 재산증식의 수단으로 보유하다가 양도하는 토지에 대하여 중과하여 투기수요를 억제하기 위함이라고 알려줍니다.

• 입법취지를 반대로 생각해보면, 투기목적으로 볼 수 없는 부득이한 사유로 보유하거나 혹은 실수요 목적의 토지 사용에 대하여 비사업용토지로 보지 않는 조항들이 있다는것을 생각해 볼 수 있습니다.

2) 법조문

국세법령정보시스템 - 법령 - 조세법령 - 소득세법 / 소득세법시행령

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• 정의(소득세법 제104조의3): 비사업용 토지의 범위

• 예외(시행령 제168조의14) : 부득이한 사유가 있는 기간 등은 비사업용에서 제외(시행령 제168조의14)

3) 세율

• 비사업용토지: 기본세율 + 10%p 가산

4) 판단기준

“기간기준”과 “사용기준”으로 판단

위와 같이 기간요건은 모든 기준이 동시에 만족하는 경우(and 요건)만 비사업용으로 보아 과세합니다.

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예시1) 양도직전 3년 중 총 2년1개월 간 사업용 사용후 양도

판단결과: 사업용토지

판단근거: 양도전 비사업용으로 사용한 기간이 직전 3년 중 1년을 초과하지 않으므로 사업용토지

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예시2) 양도직전 5년 중 총 3년1개월 간 사업용 사용후 양도

판단결과: 사업용토지

판단근거: 양도전 비사업용으로 사용한 기간이 직전 5년 중 2년을 초과하지 않으므로 사업용토지

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예시3) 양도직전 5년 중 총 2년1개월 간 사업용 사용후 양도

판단결과: 사업용토지일수도 비사업용토지일수도 있음

판단근거: 양도전 비사업용으로 사용한 기간이 직전 5년중 2년은 초과하였지만, 3년중 1년은 초과하지 않았을 수 있으므로 알 수 없음.

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즉, 기간기준 중 어느하나라도 납세자에게 유리한 방향으로 해석이 되는 경우 비사업용토지에서 제외합니다. 또한 사업용으로 사용한 기간이 연속된 기간이 아니라도 합산하여 계산할 수 있습니다.

5) 예외사항(부득이한 사유)

5-1) 비사업용에서 제외하는 기간(시행령 §168조의14 제1항)

법령에 따라 사용이 금지·제한된 기간 등은 비사업용 기간에서 제외합니다.

법령에 따라 사용이 금지, 제한된 경우의 자세한 사항은 시행규칙 제83조의5에 나와 있습니다.

ex) 소유권 소송이 지속되는 기간, 건축물이 멸실·철거된 토지 5년간. (과거2년)

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5-2) 비사업용 토지로 보지 않는 토지(시행령 §168조의14 제3항)

여러 케이스가 있지만, 그 중 몇가지 예시입니다.

ex)

도시지역 외 농지등을 상속 증여 받은 경우로서 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌, 자경 한 농지

(cf. 소령 168조의8 제3항2호에 따르면 도시지역 농지도 상속 취득인 경우 3년은 사업용기간으로 의제합니다, 따라서 기간기준에 따라 적어도 5년간 비사업용에서 제외됨)

도시지역 농지를 상속받은 경우로서 5년내 양도하는 토지

6) 결론

위에서 설명드린 기준에 따라 양도하실 토지를 양도 전에 미리 검토하여 해당 토지가 비사업용토지인지를 판단하신다면 예상지못한 세금 폭탄을 피하실 수 있겠습니다. 오늘 소개드린 내용은 비사업용토지를 판단하기 위한 기본적인 사항이고 세부적으로는 훨씬 검토할 부분이 많습니다. 사실상 비사업용 토지를 판단하는것은 실무적으로도 난해한 경우가 많아 전문가의 상담을 꼭 받아보시기를 권해드립니다.

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