사업세금(종소세,법인세,부가)
[소득세/법인세]생활형숙박시설(생숙)과 세금문제
생활형숙박시설(생숙) vs 숙박업
최근 몇 년간 부동산 시장의 뜨거운 감자였던 생활형숙박시설(이하 생숙)이 있습니다. 2020년 이후 부동산 시장 규제 강화에 따라, 많은 분들이 별도 전매제한이 없고 분양가가 낮았던 생숙을 투자 대안으로 많이 선택하셨는데요, 현재는 이를 어떻게 관리해야할지 곤란해하시는 분들이 많습니다. 특히 최근들어 생숙이 본래의 목적과 달리 주거용으로 사용된 사례가 많아 정부가 주거사용 금지와 숙박업 신고 혹은 오피스텔 용도변경을 하도록 방침을 내면서, 현재는 제도 전환기에 있습니다. 이와 관련된 세법상 그리고 그 외 어떤 리스크가 있는지 살펴보겠습니다
1. 숙박시설과의 구분
|
구분 |
구분기준 |
|
생활형숙박시설(생숙) |
취사시설 포함 |
|
숙박시설(일반) |
취사시설 제외 |
2012년 이래로 공중위생관리법 시행령 4조에 따르면 취사시설의 유무에 따라 생활형숙박시설이냐 숙박업이냐가 구분됩니다. 하지만 결국 동일한 숙박업의 한 카테고리로 묶여 있습니다. 따라서 생숙이 아무리 주거기능을 강조하더라도 주택이 아니라 '숙박시설'입니다
2. 세목별 취급 비교
|
세목 |
생숙(숙박업용) |
생숙(주거용) |
숙박업 |
오피스텔(주거용) |
|
부가가치세 |
과세 10%(과세용역) |
면세(주택임대) |
과세(10%) |
면세(주택임대) |
|
재산세 |
일반건축물 |
주택분재산세 |
일반건축물 |
주택분재산세 |
|
종부세 |
제외(주택 아님) |
부과가능 |
제외 |
부과가능 |
|
양도세 |
주택 아님 |
주택(주택수포함) |
주택 아님 |
주택(주택수포함) |
세법상으로 생활형숙박시설은 사용되는 실질에 따라 판단합니다. 해당 생숙이 장기간 주거용으로 사용되었다면 주택으로, 단기 숙박과 같은 숙박시설로 사용되었다면 숙박시설로 즉, 그 사용 실질에 따라 과세 됩니다.
3. 생활형 숙박시설(생숙)의 리스크
정부는 유예기간 이후에 숙박업으로 신고 혹은 오피스텔로 용도변경하지 않은 생숙을 올해 10월 이후 현장점검하여, 이행강제금을 부과할 뜻을 밝히고 있습니다.
3-1. 숙박업 신고시 유의사항
숙박업 시설 기준: 건물의 일부만 숙박업으로 쓸 땐 ① 독립된 층 또는 ② 30실 이상 또는 ③ 연면적 1/3 이상 요건 중 하나를 충족해야 해 개별 호실 단위 소유자는 현실적으로 신고가 곤란.
>> 본래 시설기준에 미해당 하여 생숙을 숙박업으로 신고하지 못한 경우가 많았습니다. 이에, 정부는 기준을 완화하여 숙박업 신고 요건을 각 지방자치단체(시·도)의 조례로 완화할 수 있도록 길을 열었습니다. 각 지자체의 조례를 확인하셔서 숙박업으로 신고가 가능한지 확인해 보시기 바랍니다.
3-2. 오피스텔 용도변경경시 유의사항
숙박업 신고 외에, 오피스텔(주거용)로의 용도변경방법도 있습니다. 이 경우에도 당초 물리적 기준이 완화되었습니다. 완화된 기준으로 용도변경이 가능한지 확인하시기 바랍니다.
|
건축 기준 |
종전 오피스텔 신고 기준 |
완화 기준 (2024.10.16. 이전 건축허가 신청 건물 대상) |
|
복도 폭 |
양쪽에 거실이 있는 중복도: 1.8m 이상 |
화재안전성 검토 및 성능 보강 시, 1.8m 미만도 용도변경 가능 |
|
주차장 |
주거시설 기준 적용으로 주차 대수 확보 어려움 |
외부 주차장 확보 (직선거리 300m 이내) 또는 비용 납부를 통한 대안 마련 허용 |
3-3. 미조치시 법적 리스크(이행강제금)
용도위반에 해당 → 매년 공시가격의 10% 이행강제금
※ 관련사항
1. 생숙은 일반적으로 세입자들에게 전입신고가 안된다고 합니다. 임차인은 임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없습니다. 또한 월세세액공제도 받지 못합니다.
2. 오피스텔은 법적으로 숙박시설로 사용될 수 없습니다.
4. 양도소득세 관련사항
생숙이 세법상 주택이냐 업무용건물이냐에 따라서 양도소득세는 천지차이가 날 수 있습니다. 기존에 주택을 보유하고 있던 사람이 생숙으로 인해 2주택자로 보게 되면, 보유하던 다른 주택을 양도시에 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수 있습니다. 세법은 다른 법들과 다른 판단기준으로 판단될 수 있으므로 늘 조심하셔야 합니다.
만약, 오피스텔로 용도변경을 하셨다 하더라도, 주거용 오피스텔은 원칙적으로 주택으로 보아 양도소득세 주택수에 포함됩니다.
5. 관련 연혁(’25.10 기준)
2013: 건축법 시행령 별표1에 ‘생활숙박시설’ 신설(숙박시설로 분류)
2021: “주거 금지·숙박업 신고 필요” 시행령 변경
2024.10 → 2025.8: 국토부 합법사용 지원방안 → 복도폭 완화 가이드라인 배포, ’25.9 말까지 용도변경 신청 독려, 지자체 생숙 지원센터 가동
6. 결론
생숙을 갖고 계신 분들이라면 추후 단순히 해당 생숙만 관련된 것이 아니라, 부가가치세, 재산세, 종부세 및 양도소득세에도 영향을 미칩니다. 따라서 해당 생숙을 어떤 형태로 전환할지에 대해 미리 고민하고 계획을 세우시는것이 좋습니다. 기존에 부동산 및 이후 처분 계획에 따라 결정하시는게 좋을 것으로 사료됩니다.
※ 세무자문은 택스플로우로 문의바랍니다(02-2051-0101)